OT behöver råd och input inför mitt första bostadsköp

[BOTL]

Det har inte undgått mig den samlade kunskapen som finns på detta forum och inför mitt livs hittills störst affär skulle jag ville be om råd så man inte gör några onödiga missar som kan stå mig dyrt.

Det är nyproduktion vi ska köpa och det är bara 6-7% som är kvar av objekten med inflyttning i oktober.här får gärna en fastighetsmäklare skicka ett pm om du inte vill ta det på öppet forum.
Kan jag pruta något på ett objekt som legat på hemnet dubbelt så länge än snittet för området? Skanska äger bostäderna och svensk fastighetsförmedling som säljer dessa.

Provat visning imorgon bitti med han som är platschef här på svensk fastighetsförmedling och jag skulle vilja ge honom ett bud på plats så svara gärna under dagen kära ks:are.

Är det möjligt att få ner priset 2,3%?

Jag har alla papper klara från banken och kan skriva på samma dag.

 

[ErikGBG]

Svårt när det är så nära slutsålt, har prutatät på några nyproduktion men då var det 75% sålda bara. Då gick det att få ner över 5%
Testa!

 

[Mw79]

Min erfarenhet av byggbolag är att det är svårt att pruta om de säljer till fastpris och först till kvarn principen. Men lägg ett bud, du kan inte få mera än nej. Det du riskerar är att någon annan skriver på innan så du missar huset/lägenheten. Men säga bara som det är till mäklaren att går han ner 2,3% så skriver ni på omgående är inte omöjligt att de tar det. Nu vet jag inte hur det ser ut i Gävle men vet folk som har prutat på nybyggt som legat ute länge så försök.

 

[David]

Det kan aldrig skada att fråga. Lycka till!

 

[Julledoc]

Finns inget att förlora på att försöka. Gå ut med 10% och se vad som händer. Är det nyproduktion finns det alltid möjlighet att påverka utrustningsnivån och materialvalen i ex kök, bad, tvätt mm. Kan ibland vara ovilliga att släppa på priset men istället "ge" lite extra i form av utrustning. Som sagt, du har inget att förlora.

 

[JEK]

Håller med, ge bud och säg att ni skriver under på en gång om de tar det. Värsta som händer är att ni får nej och då skippar ni det eller köper för angivet pris om ni vill bo där.

 

[Thomas77]

Kolla ekonomin i föreningen. Är det progressiv eller linjär avskrivning ? Tänk på att du köper in dig i tillgångar OCH skulder hos föreningen. Detta kommer påverka avgifterna och i slutändan givetvis din månadskostnad för ditt boende. Lägg några timmar på att studera ekonomin i en bostadsrättsförening, det kan vara väl investerad tid.

Mvh styrelseledamot i en gammal förening

 

[DonDraper]

Du skall definitivt testa och testa då givetvis mer än just 2,3%. Därefter börjar ni ju diskutera, mitt motto är att allting kan förhandlas och skall göras så på och definitivt vid en bostadsaffär!

 

[BOTL]

Kolla ekonomin i föreningen. Är det progressiv eller linjär avskrivning ? Tänk på att du köper in dig i tillgångar OCH skulder hos föreningen. Detta kommer påverka avgifterna och i slutändan givetvis din månadskostnad för ditt boende. Lägg några timmar på att studera ekonomin i en bostadsrättsförening, det kan vara väl investerad tid.

Mvh styrelseledamot i en gammal förening

Jag kan verkligen inte men det jag har tittat som väcker frågor i mig är varför de bara skriver av 40 procent av anskaffningsvärdet istället för 100

 

[Fido1]

Håller med, ge bud och säg att ni skriver under på en gång om de tar det. Värsta som händer är att ni får nej och då skippar ni det eller köper för angivet pris om ni vill bo där.

Håller med fullt ut, pröva. Värsta som händer att du får nej och då kan du ta upp om de kan göra något med utrustningen som någon annan innan mig skrev.

Jag vet att du gillar lghn och är du beredd att betala "fullt pris" så är det bara att köra på hårt, de vet inte att du kommer köpa ändå, det vet bara du

 

[Porsan]

Kolla ekonomin i föreningen. Är det progressiv eller linjär avskrivning ? Tänk på att du köper in dig i tillgångar OCH skulder hos föreningen. Detta kommer påverka avgifterna och i slutändan givetvis din månadskostnad för ditt boende. Lägg några timmar på att studera ekonomin i en bostadsrättsförening, det kan vara väl investerad tid.

Mvh styrelseledamot i en gammal förening

Är inte helt säker men progressiv avskrivning går väl inte att få till på nyprod längre.

 

[Per]

Kolla ekonomin i föreningen. Är det progressiv eller linjär avskrivning ? Tänk på att du köper in dig i tillgångar OCH skulder hos föreningen. Detta kommer påverka avgifterna och i slutändan givetvis din månadskostnad för ditt boende. Lägg några timmar på att studera ekonomin i en bostadsrättsförening, det kan vara väl investerad tid.

Mvh styrelseledamot i en gammal förening

Progressiv avskrivning är inte längre tillåtet som tur är. Spelar dock ingen roll iom avskrivningsrna bara är en kostnad på papperet. Alla nyproduktioner kommer nu att gå med enorma förluster i resultatrapporten men det är som sagt helt irrelevant iom kassaflödet är det viktiga. Det blir varken bättre eller sämre om linjär eller progressiv avskrivning tillämpas.

 

[BOTL]

Min oro är att avgiften ska chockhöjas

 

[ErikGBG]

Min oro är att avgiften ska chockhöjas

Varför skulle den göra det?

 

[Per]

Huset kostar inte mer att driva bara för att värdet på det skrivs ner. Jämför du borätter med villor så behöver inte villan skrivas av. Dock kostar den fortfarande lika mycket att driva. Ändringarna som gjorts är rent bokföringstekniska. Inget som gör någon skillnad rent ekonomiskt.

 

[BOTL]

Varför skulle den göra det?

Har hänt på en annan förening i området där den som räknade på det hade gjort det utan en verklighetsförankring och det stod i tidningen om allt. De kommer få en avgift som kommer höjas märkbart. Minns inte detaljerna.

 

[JEK]

Har hänt på en annan förening i området där den som räknade på det hade gjort det utan en verklighetsförankring och det stod i tidningen om allt. De kommer få en avgift som kommer höjas märkbart. Minns inte detaljerna.

Viktigt att skilja på poster som är kassaflöde och ej kassaflöde. Har man gjort en kalkyl som kassaflödesmässigt ej stämmer är det helt annat än om man ändrar avskrivningsregler.

Spekulationer givetvis men min gissning är att om man i en ny förening tvingar fram ökade hyror för att täcka en avskrivning som är linjär kommer den föreningen att få väldigt lite skulder inom bara några år givet att man inte gjort ngn miss i rörelsekostnadsuppskattningen.

 

[Strindberg]

Håller också på med ett förmodat bostadsköp, men kan inte ett smack om brf's eller sådant.

Mitt enda råd -som vi jobbat efter- är att känna efter jävligt noga. Man kan alltid prova att pruta, men är det ett boende man verkligen vill ha så ska man slå till oavsett pris (inom rimliga ramar).

Tänk så här: kommer det här tillfället åter? Är det det här området vi vill bo på, och om vi "missar" det här tillfället, kommer det fler? Byggs det mer här inom rimlig framtid?

 

[ErikGBG]

Har hänt på en annan förening i området där den som räknade på det hade gjort det utan en verklighetsförankring och det stod i tidningen om allt. De kommer få en avgift som kommer höjas märkbart. Minns inte detaljerna.

Kolla vilka som son styr föreningen och vad dom har för erfarenhet av liknande. Det är nog inte speciellt vanligt att det räknas fel på sådant, det är ju rena standardgrejer som gjorts tusentals gånger

 

[DrDre]

Iom att det varit rätt mkt ståhej runt avskrivningsreglerna och att bfn och far har sett det som viktigt, så är det väl rimligt att anta att det kan vara av viss betydelse?

Det handlar också om väldigt stora belopp, och ofta också om pengar man lånat, så mitt råd skulle vara att titta noga på det. Själv har jag inte följt diskussionerna i detalj.

 

[BOTL]

Såhär skrev en vän till mig,

"Tycker att det verkar ganska ok.. jag kanske skulle vilja ha diskuterat med mäklaren varför de bara skriver av 40 procent av anskaffningsvärdet,
jag tycker det borde vara 100% av hela värdet.. dvs anskaffningsvärdet är 92MKR för hela fastigheten. Man borde skriva av hela det värdet på 100 år. Det gör att avskrivningarna blir 200tusen istället för cirka 90k.

Så skulle föreningen behöva höja avgifterna för att kompensera det.

Å andra sidan så har de på kort sikt förmodligen bättre låneräntor än vad som är i budget, så det borde ge visst överskott de första åren (given rörliga räntor)

Sedan kan man kanske jämföra med vad det kostar att köpa en lägenhet på Gävle Strand som inte är helt ny...

som du ser så har föreningen cirka 10k i lån på varje kvm...

samt att du själv går in med 20k per kvm

Tex denna:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-4rum-gavle-strand-gavle-kommun-stuvaregatan-30b-6479261

om du tittar på deras redovisning http://bostad.lansfast.se/data/CFil/49UKCH72/O2O37O78_q70_mFile_cmNone.pdf

så ser du att de har ett värde på fastigheten på 151Mkr,(sidan 5) medan de bara har Avskrivningar på 402k (sidan 4). Om de skrev av 151Mkr på hundra år så skulle de istället skriva av 1,5mkr per år, dvs skulle deras resultat försämras med 1,1Mkr.

Och eftersom deras årsavgifter är cirka 5,1Mkr och behöver bli 1,1Mkr högre.. så skulle ju de behöva öka avgifterna i runda slängar 20% för att få samma resultat.

Men så vitt jag kan se på det objekt som du tittar på så är det inte så farligt. Det är ju bra att titta på en annan lägenhet och jämföra "

 

[snoozarn]

Lite OT, men jävlar vad mycket lägenhet man får för 1,7mil i Gävle!

 

[JEK]

Såhär skrev en vän till mig,

"Tycker att det verkar ganska ok.. jag kanske skulle vilja ha diskuterat med mäklaren varför de bara skriver av 40 procent av anskaffningsvärdet,
jag tycker det borde vara 100% av hela värdet.. dvs anskaffningsvärdet är 92MKR för hela fastigheten. Man borde skriva av hela det värdet på 100 år. Det gör att avskrivningarna blir 200tusen istället för cirka 90k.

Så skulle föreningen behöva höja avgifterna för att kompensera det.

Å andra sidan så har de på kort sikt förmodligen bättre låneräntor än vad som är i budget, så det borde ge visst överskott de första åren (given rörliga räntor)

Sedan kan man kanske jämföra med vad det kostar att köpa en lägenhet på Gävle Strand som inte är helt ny...

som du ser så har föreningen cirka 10k i lån på varje kvm...

samt att du själv går in med 20k per kvm

Tex denna:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-4rum-gavle-strand-gavle-kommun-stuvaregatan-30b-6479261

om du tittar på deras redovisning http://bostad.lansfast.se/data/CFil/49UKCH72/O2O37O78_q70_mFile_cmNone.pdf

så ser du att de har ett värde på fastigheten på 151Mkr,(sidan 5) medan de bara har Avskrivningar på 402k (sidan 4). Om de skrev av 151Mkr på hundra år så skulle de istället skriva av 1,5mkr per år, dvs skulle deras resultat försämras med 1,1Mkr.

Och eftersom deras årsavgifter är cirka 5,1Mkr och behöver bli 1,1Mkr högre.. så skulle ju de behöva öka avgifterna i runda slängar 20% för att få samma resultat.

Men så vitt jag kan se på det objekt som du tittar på så är det inte så farligt. Det är ju bra att titta på en annan lägenhet och jämföra "

Inget fel i vad din vän skriver, men igen, måste man skilja på kassaflödespåverkande poster och icke-kassaflödespåverkande poster. Att ändra avskrivning minskar resultatet, helt korrekt, men ändrar inte på hur mycket föreningen kommer att ha i kassan i slutet av varje månad. Om, allt annat lika, föreningens ekonomiska plan stämmer kommer alltså kassan att öka med 110k varje år (200-90=110) alternativt föreningens skulder kan avbetalas med ytterligare 110k varje år.

 

[Rber]

Häng inte upp dig på avskrivningarna, i första hand bokföringstekniska och påverkar inte föreningens faktiska inkomst.

Att du kan låsa en affär omgående är bra, men i regel är fast pris eller uppåt som gäller när det är nyproduktion, speciellt när det är såpass slutsålt.

Sedan att nyproducerade flerfamiljshus ofta lämnar alldeles för mycket i övrigt att önska är en annan femma...

 

[MBx]

I nyproduktion finns ingen historia och det är svårt att bedöma styrelsens arbete och det faktiska ekonomin men jag tänkte från en annan aspekt.

Om 6-7 % av lägenheterna är kvar... De bästa lägena brukar gå först.

 

[Per]

Som JEK skriver så är det den ursprungliga kalkylen som är intressant. Och som ErikGBG säger så brukar de stora byggbolagen ha gjort kalkyler förr. Ska mycket till om det ska bli kaos. Det sagt så ska man alltid läsa på och fundera noga innan man börjar buda. Få affärer man gör privat som är större än de bostadsköp man ev gör under sin livstid.

Skulle förvåna mig om du kan deala alls när det inte är mycket kvar och ännu inte är klart för inflyttning. Testa.

Lycka till!

 

[BOTL]

Tack för alla tips och råd, visning imorgon 08:30. Kanske finns det skäl att fira lite imorgon kväll

 

[Chuck]

Pruta på pris är ofta svårt både på kåk och lgh. Då är det bättre att förhandla till dig tex braskamin, snyggare bänkskiva, ryggårdstak, målat och klart osv.

Lycka till!

 

[Kairo]

Pruta på! Som många nämnt kan du inte få mer än ett nej. Men med ditt ord på att du skriver på om du får rabatten kanske det går. Ska bli spännande att följa detta.

 

[Floduttern]

Lycka till! Första lägenheten är ett riktigt stort kliv. Så prova att pruta, det skadar ju som sagt inte.