Avgiftnivåer och vad en rimlig värdering är i Brf:er är väldigt knepigt. Har klurar en hel del genom årens lopp.. delar med mig av ett par av mina tankar.
Till viss del borde värdet på lägenheten reflektera avgiftsnivån, dock köper jag hellre en lägenhet där det finns potential att månadsavgiften kan sänkas snarare än att man åker på en höjning?
För ett par år sedan lyfte HSB, Riksbyggen och någon mer org att man borde titta på nyckeltalet sparande (årets resultat + avskr + planerat underhåll)/ kvm. Konsensus var väl att man borde ligga runt 225-250 kr/kvm för att kunna sköta sina långsiktiga underhållsåtaganden. Jag tycker det är ett ganska bra nyckeltal för det är inte lätt att sätta en 30-årig underhållsplan, där vissa komponenter ska gå mot planerat underhåll och andra större investeringar mot avskrivningar och veta vad som är rätt avgift. Mycket av det planerade underhållet tycker jag man borde klara av med er löpande kassaflödet, medan större saker som fasadbyte, stammar behöver lånas till.
Med ett nyckeltal som sparande som grund kan man då utvärdera räntekänsligheten, säg att du snittar 1% i ränta (vilket är fullt rimligt om man har en mix av lån med kortare och längre bindningstid) till en kostnad om 30kr/kvm. 1% högre ränta ger då en kostnadsökning på 30kr/kvm och har du sparande på 280kr/kvm så finns det en buffert att ta av innan man höjer avgiften.
Tomträttsavgäld har nämnts tidigare i tråden och inte minst i Stockholm väntas minst dubblerade avgälder för många föreningar. Jag tror många föreningar kommer bli tvungna att höja avgifterna med 10-20% när de nya avgälderna träder i kraft.
Hyresrätter i föreningen kan vara en enorm tillgång allt efter att de kan avyttras.
Fram till Corona, har jag alltid tyckt att affärslokaler varit en stor tillgång som kan bidra med mycket intäkter till föreningen. Där har jag omvärderat lite, då ett för stort beroende av att ha lokalerna uthyrda kan driva upp avgifterna rejält.
Jag vill nog påstå att äldre byggnader har en högre kvalitet än nya byggnader. Fasader kan klara sig i 100 år innan de behöver bytas, har svårt att tro att fasaderna i Hammarby Sjöstad står sig bra i 40 år.. stammar, hissar osv kan gå och gå. Sen har du förvisso bra mycket bättre u-värden i ett nybyggt hus, men får man en ROI på det??
En fördel med Brf är att föreningen ofta kan teckna bra bredbandslösningar till bra pris. På öppna stadsnät som i Sthlm kan du komma ner på prisnivåer runt 40kr/mån i en större förening med 1000 MB upp och ner.
Sist, men inte minst som en granne sa till mej ”avgiften är kanske lite hög, men i den här föreningen funkar verkligen allt som det ska.”
