• Välkommen till ett uppdaterat Klocksnack.se

    Efter ett digert arbete är nu den största uppdateringen av Klocksnack.se någonsin klar att se dagens ljus.
    Forumet kommer nu bli ännu snabbare, mer lättanvänt och framför allt fyllt med nya funktioner.

    Vi har skapat en tråd på diskussionsdelen för feedback och tekniska frågeställningar.

    Tack för att ni är med och skapar Skandinaviens bästa klockforum!

    /Hook & Leben

Bostadsbubbla

Gurra skrev:
Holland (som refereras till i dennna tråden) dödade självmant sin ekonomi genom att drastiskt ändra förutsättningarna genom att införa krav på rak amortering på 30 år, praktexempel på hur man från politiskt håll stryper en marknadsekonomi över en natt, Sverige kan således observera och lära hur man inte skall göra.
Ser även att Danmark omnämns, de hade efter sin "krasch" fortfarande en högre värdering än svenska bostäder i relation till disponibel inkomst.
Det finns definitivt inget att vinna på höga bostadspriser, men olika länder har olika förutsättningar och kan inte jämföras rakt av. Sverige har en dysfunktionell hyresmarknad, en reglering som haft en negativ inverkan på byggandet av nya hyresrätter samtidigt som det ger en skev bild av kostnadsjämförelsen mellan hyresrätt och bostadsrätt (ett mått som bl.a. används för att fastställa om bostadsrätter är övervärderade på internationell basis).
Faktum är att:
1. Räntebanan kommer vara låg relativt sett flera år framöver
2. Centralbanker öser ut likviditet
3. Styrräntan i övriga västvärlden är fortsatt låg och Sverige kan inte avvika för mycket utan att stärka kronan
4. Svenska banker är lönsamma, om än beroende av upplåning utomlands
5. Tillgång och efterfrågan råder. Det finns ingen överetablering som i Sydeuropa
6. Det är dyrt att bygga i Sverige med långa planprocesser och hög byggstandard
7. I Sverige är du skuldsatt till dess att du dör. I andra länder så som USA kan du lämna din bostad om marknadsvärdet understiger ditt lån och låta banken ta smällen (du får dock givetvis svårare att få ett nytt lån i framtiden)
Klicka för att se resterande...

Spencer66 skrev:
Första seriösa analysen, något säger mig att du kan lite mer än average Joe :) och troligen är ekonom möjligen med makroperspektiv men jobbar nog i branschen..

Edit du skulle kunna vara ingenjör också men du jobbar med makrofrågor.
Klicka för att se resterande...

Oj Spencer66, här slår du på fjäskkranen ordentligt! Till skillnad från dina ständiga ifrågasättanden av min kompetens i en annan tråd! Nåja, roligt att du har en en annan sidan också!

Låt mig gå igenom Gurras argument

1. Räntebanan kommer vara låg relativt sett flera år framöver
Riksbanken är satt att bevara penningvärdet. De kan ta viss annan hänsyn. Men vad säger Ingves? 6-7% möjligt. Men folk har inte fattat det. Skräms han för att kyla marknaden, kanske, men det är inga omöjligheter.
http://www.svd.se/naringsliv/ingves-om-rantan_8652828.svd

2. Centralbanker öser ut likviditet
Korrekt, men kan de fortsätta om inflationen sätter fart? Kan de fortsätta om deras roll som reservvaluta och handelsvaluta hotas eller ersätts?

3. Styrräntan i övriga västvärlden är fortsatt låg och Sverige kan inte avvika för mycket utan att stärka kronan
Korrekt, men kan de fortsätta om inflationen sätter fart?

4. Svenska banker är lönsamma, om än beroende av upplåning utomlands
Lönsamma IDAG. Swedbank är väl en ständig blankningskandidat?

5. Tillgång och efterfrågan råder. Det finns ingen överetablering som i Sydeuropa
Tillgång och efterfrågan råder, men just nu styrs priserna av tillgången på krediter. Men vi har dock ingen överetablering.

6. Det är dyrt att bygga i Sverige med långa planprocesser och hög byggstandard
Byggpriserna är höga som en anpassning till övriga prisbilden. Titta t.ex. på totaleffekten om varje led från råvaror till byggjobbare i 6 led lägger på 10%. 1,1^5=1,77. Men du har rätt i planprocesserna. Byggstandarden är ganska hög, t.ex. isolering, men ta gärna en titt i andra länder, marmor, väl utfört hantverk etc., knappast det "fusk", list + silikon, vi har i Sverige. Och dessutom den "hidden-bomb" som finns med fuktskador i alla enstegstätade fasader. BOOM! Snacka om låg byggstandard!

7. I Sverige är du skuldsatt till dess att du dör. I andra länder så som USA kan du lämna din bostad om marknadsvärdet understiger ditt lån och låta banken ta smällen (du får dock givetvis svårare att få ett nytt lån i framtiden)
Jämt när någon säger "i USA" skall man dra öronen åt sig.

Ämnet är alltså Strategic default
http://en.wikipedia.org/wiki/Strategic_default
men studerar man ämnet lite mer noga så finner man att detta bara är en sanning i vissa delstater. Dessutom ofta inte för "investeringshus".

I följande delstater kan man jaga låntagaren (även om reglerna därkring kan vara striktare än i Sverige):
Alabama, Arkansas, Colorado, Delaware, District of Columbia (D.C.), Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Idaho, Indiana, Kansas, Kentucky, Louisiana, Maine, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, Ohio, Nebraska, Nevada, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oklahoma, Pennsylvania, Puerto Rico, Rhode Island, South Carolina, Tennessee, Texas, Utah, Vermont, Virginia, West Virginia, Wisconsin, and Wyoming.
http://www.strategicdefault.org/2010/02/what-is-difference-between-non-recourse.html




Som jag skrivit tidigare, bostadspriserna i Sverige har främst drivits upp pga easy money.
"0"% ränta
0 % insats (nu ändrat till 15% men det löses genom blancolån eller bank of mum and dad)
0 amortering

låt mig även lägga till
0% insikt och minne av att bostäder kan gå ner i pris


Svenskarna är fattiga. Snittförmögenheten må vara hög, men det är inte medianförmögenheten. Bostadsbubblan är byggd på easy credit. Swedbank:
Hushållens förmögenhet är 17 gånger större idag, men är mycket ojämnt fördelad. I genomsnitt är den 610 000 kr/person, men medianen ligger på 60 000 kr. Både finansiella och fastighetstillgångar är medräknade, liksom skulderna.
http://news.cision.com/se/swedbank/r/hushallens-ekonomi-under-40-ar,c9158392


Gurra glömmer också att ta upp att det är stora förändringar på gång vad gäller bostadslånen, det återstår dock att se om det kommer att få samma stora eftekt som förändringarna i Nederländerna, jag tror att de kan få det.

Regeringen föreslår även en begränsning av långivarens rätt att kräva in ett lån förtid. I dag har en långivare rätt att göra det om panten är hotad. Det kan till exempel hända om marknadsvärdet på en bostad som är säkerhet för ett lån har minskat avsevärt. Långivaren har rätt att kräva in ett lån även om konsumenten har skött sig klanderfritt och betalat räntor och amorteringar enligt avtalet.

... Regeringen föreslår därför att en långivare i princip inte ska ha rätt att säga upp ett lån i förtid så länge låntagaren lever upp till sina åtaganden och betalar sina räntor och sköter sina amorteringar.

http://www.dn.se/debatt/nya-regler-for-att-losa-bolan-ska-starka-konsumenterna/


Detta kommer i sin tur få en stor mängd följdeffekter.
* banker får svårare/dyrare att låna upp pengar själva (sämre säkerheter)
* bankerna kommer inte kunna låna ut till nuvarande låga ränta
* bankerna kommer kräva amort
* bankerna kommer att låna ut restriktivare
* låntagarna kommer att vilja låsa sina lån på långa perioder för att åtnjuta denna skyddseffekt, detta kommer att fördyra deras lån och dra ner beloppet de kommer kunna låna


Allt detta kommer att ta Sverige på en riktig resa. Men vad är alternativen? Knappast bättre att låta bostadsbubblan blåsas upp ytterligare.
 
Optimisten skrev:
Oj Spencer66, här slår du på fjäskkranen ordentligt! Till skillnad från dina ständiga ifrågasättanden av min kompetens i en annan tråd! Nåja, roligt att du har en en annan sidan också!

Låt mig gå igenom Gurras argument

1. Räntebanan kommer vara låg relativt sett flera år framöver
Riksbanken är satt att bevara penningvärdet. De kan ta viss annan hänsyn. Men vad säger Ingves? 6-7% möjligt. Men folk har inte fattat det. Skräms han för att kyla marknaden, kanske, men det är inga omöjligheter.
http://www.svd.se/naringsliv/ingves-om-rantan_8652828.svd

2. Centralbanker öser ut likviditet
Korrekt, men kan de fortsätta om inflationen sätter fart? Kan de fortsätta om deras roll som reservvaluta och handelsvaluta hotas eller ersätts?

3. Styrräntan i övriga västvärlden är fortsatt låg och Sverige kan inte avvika för mycket utan att stärka kronan
Korrekt, men kan de fortsätta om inflationen sätter fart?

4. Svenska banker är lönsamma, om än beroende av upplåning utomlands
Lönsamma IDAG. Swedbank är väl en ständig blankningskandidat?

5. Tillgång och efterfrågan råder. Det finns ingen överetablering som i Sydeuropa
Tillgång och efterfrågan råder, men just nu styrs priserna av tillgången på krediter. Men vi har dock ingen överetablering.

6. Det är dyrt att bygga i Sverige med långa planprocesser och hög byggstandard
Byggpriserna är höga som en anpassning till övriga prisbilden. Titta t.ex. på totaleffekten om varje led från råvaror till byggjobbare i 6 led lägger på 10%. 1,1^5=1,77. Men du har rätt i planprocesserna. Byggstandarden är ganska hög, t.ex. isolering, men ta gärna en titt i andra länder, marmor, väl utfört hantverk etc., knappast det "fusk", list + silikon, vi har i Sverige. Och dessutom den "hidden-bomb" som finns med fuktskador i alla enstegstätade fasader. BOOM! Snacka om låg byggstandard!

7. I Sverige är du skuldsatt till dess att du dör. I andra länder så som USA kan du lämna din bostad om marknadsvärdet understiger ditt lån och låta banken ta smällen (du får dock givetvis svårare att få ett nytt lån i framtiden)
Jämt när någon säger "i USA" skall man dra öronen åt sig.

Ämnet är alltså Strategic default
http://en.wikipedia.org/wiki/Strategic_default
men studerar man ämnet lite mer noga så finner man att detta bara är en sanning i vissa delstater. Dessutom ofta inte för "investeringshus".

I följande delstater kan man jaga låntagaren (även om reglerna därkring kan vara striktare än i Sverige):
Alabama, Arkansas, Colorado, Delaware, District of Columbia (D.C.), Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Idaho, Indiana, Kansas, Kentucky, Louisiana, Maine, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, Ohio, Nebraska, Nevada, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oklahoma, Pennsylvania, Puerto Rico, Rhode Island, South Carolina, Tennessee, Texas, Utah, Vermont, Virginia, West Virginia, Wisconsin, and Wyoming.
http://www.strategicdefault.org/2010/02/what-is-difference-between-non-recourse.html




Som jag skrivit tidigare, bostadspriserna i Sverige har främst drivits upp pga easy money.
"0"% ränta
0 % insats (nu ändrat till 15% men det löses genom blancolån eller bank of mum and dad)
0 amortering

låt mig även lägga till
0% insikt och minne av att bostäder kan gå ner i pris


Svenskarna är fattiga. Snittförmögenheten må vara hög, men det är inte medianförmögenheten. Bostadsbubblan är byggd på easy credit. Swedbank:
Hushållens förmögenhet är 17 gånger större idag, men är mycket ojämnt fördelad. I genomsnitt är den 610 000 kr/person, men medianen ligger på 60 000 kr. Både finansiella och fastighetstillgångar är medräknade, liksom skulderna.
http://news.cision.com/se/swedbank/r/hushallens-ekonomi-under-40-ar,c9158392


Gurra glömmer också att ta upp att det är stora förändringar på gång vad gäller bostadslånen, det återstår dock att se om det kommer att få samma stora eftekt som förändringarna i Nederländerna, jag tror att de kan få det.

Regeringen föreslår även en begränsning av långivarens rätt att kräva in ett lån förtid. I dag har en långivare rätt att göra det om panten är hotad. Det kan till exempel hända om marknadsvärdet på en bostad som är säkerhet för ett lån har minskat avsevärt. Långivaren har rätt att kräva in ett lån även om konsumenten har skött sig klanderfritt och betalat räntor och amorteringar enligt avtalet.

... Regeringen föreslår därför att en långivare i princip inte ska ha rätt att säga upp ett lån i förtid så länge låntagaren lever upp till sina åtaganden och betalar sina räntor och sköter sina amorteringar.

http://www.dn.se/debatt/nya-regler-for-att-losa-bolan-ska-starka-konsumenterna/


Detta kommer i sin tur få en stor mängd följdeffekter.
* banker får svårare/dyrare att låna upp pengar själva (sämre säkerheter)
* bankerna kommer inte kunna låna ut till nuvarande låga ränta
* bankerna kommer kräva amort
* bankerna kommer att låna ut restriktivare
* låntagarna kommer att vilja låsa sina lån på långa perioder för att åtnjuta denna skyddseffekt, detta kommer att fördyra deras lån och dra ner beloppet de kommer kunna låna


Allt detta kommer att ta Sverige på en riktig resa. Men vad är alternativen? Knappast bättre att låta bostadsbubblan blåsas upp ytterligare.
Klicka för att se resterande...

Så det är fjäsk om jag tycker att hans argument är mer trovärdiga än ditt domedags kverulerande?
 
Optimisten skrev:
6. Det är dyrt att bygga i Sverige med långa planprocesser och hög byggstandard
Byggpriserna är höga som en anpassning till övriga prisbilden. Titta t.ex. på totaleffekten om varje led från råvaror till byggjobbare i 6 led lägger på 10%. 1,1^5=1,77. Men du har rätt i planprocesserna. Byggstandarden är ganska hög, t.ex. isolering, men ta gärna en titt i andra länder, marmor, väl utfört hantverk etc., knappast det "fusk", list + silikon, vi har i Sverige. Och dessutom den "hidden-bomb" som finns med fuktskador i alla enstegstätade fasader. BOOM! Snacka om låg byggstandard!
Klicka för att se resterande...


Har faktiskt jobbat med en kartläggning av bostäder med enstegstätade fasader för ett av Sveriges största byggbolag. Många byggen har haft oerhörda problem i efterhand och jag skulle inte vilja bo i någon av de fastigheter som har enstegstätad fasad, speciellt med tunnputs. Det tråkiga är att redan innan vi började använda metoden i Sverige hade man i USA märkt av problem, samma gäller platta på mark där metoden i dag fungerar bra men där man i början hade en del problem.

Angående att det är dyrt att bygga i Sverige så har övrig industri arbetat mycket för att bli effektivare (logistik, inköp, processer, lean...) vilket inneburit att lyckats hålla totalkostnaden nere trots ökade priser för material och löner. Samma gäller tyvärr inte för byggbranschen där jag tyvärr får säga att görs för få av denna typen av satsningar. Kommit i kontakt med detta både genom tidigare arbete och ex-jobb.

Ha de gott
Glenn
 
Spencer66 skrev:
Mäklarstatistiken släpar med 3 månader. Men visst överdrev jag säkert något.
Är inte du en känd FB:are med den avataren?
Klicka för att se resterande...

Jag kan ändå inte se att ökningen sker snabbare än vad den gjorde innan ändringen. Sthlm har alltid raketat.
De är säkert fler som använder den här avataren, FB är jag extremt sporadiskt inne på, har inte ens en användare där.
 
medinfoto skrev:
Naturligtvis, men vill minnas att det tog 5-6 år den gången; nedgången i början av 80-talet var dock avsevärt mer långvarig, eller minns jag fel?
Klicka för att se resterande...

Hittar inte stat på det men tror crashen vi hade i början på 1990 var den värsta och långvarigaste. Vi kommer alltid ha crasher frågan är bara hur ofta och hur länge de varar. Skulle ställa mig mycket tveksamt till att bostäder i Sveriges storstadsområden inte alltid har en positiv forward. Dvs så länge du inte behöver sälja i närtid kommer du alltid få positiv avkastning på din bostad i efterfrågade områden.
 
Spencer66 skrev:
Hittar inte stat på det men tror crashen vi hade i början på 1990 var den värsta och långvarigaste. Vi kommer alltid ha crasher frågan är bara hur ofta och hur länge de varar. Skulle ställa mig mycket tveksamt till att bostäder i Sveriges storstadsområden inte alltid har en positiv forward. Dvs så länge du inte behöver sälja i närtid kommer du alltid få positiv avkastning på din bostad i efterfrågade områden.
Klicka för att se resterande...

Vet inte tillräckligt för att kommentera på det, men kan observera att om man jämför KPI med bostadspriser så känns det väldigt mycket som USA c:a 2005 just nu. :)

2kpf0Tb.gif


ZwJLmSH.gif
 
NiklasArvid skrev:
Yep, bnp gick ner tre år i rad, typ unikt i västvärlden i efterkrigstiden...
Klicka för att se resterande...


Då snackar vi ränta! (jag lärde väl mig gå och prata under slutet av 80-talet, så något vidare räntesnack från min del var det inte tal om)
Farsan fick väl 12-13% i ränta på huslånet. Blev mycket övertid ett tag där...vad jag förstått.
 
Krisen på 90-talet kan inte riktigt jämföras då vi helt bytte ekonomiskt system. Innan dess hade vi fast växelkurs, skenande inflation, kreditreglering och en politik som på konstlat sätt höll sysselsättningen uppe. När man sedan släppte allt detta i princip på samma dag så var det inte konstigt att det blir kaos i ekonomin. Den situationen har vi inte idag.

Därmed inte sagt att priser inte kan sjunka men någon krasch lär vi inte se på ett bra tag. Betänk också att vi än så länge skattar sönder löneinkomster i det här landet. Skulle vi sluta med det finns både en och två växlar till i ekonomin.
 
Om det finns någon här som vill sälja eller förmedla, så är jag köpare på en "mindre" lägenhet centralt i Stockholm.
Jag letar lgh på 30-45 kvm mellan Valhallavägen och Sveavägen, eller där omkring.
Skicka gärna PM.
 
Du måste logga in eller registrera dig för att svara här.
Tillbaka
Topp