JohanHLM
Rolex
Precis det du beskriver är problemet, att stora aktörer köper bestånd på B-läge med låga hyror och konceptrenoverar dvs. följer HGF riktlinjer för std. höjande åtgärder slaviskt och lägger inte en krona extra på något som inte ger en hyreshöjning.Presumtionshyrorna gör att nyproduktion blir dyrare än en renoverad lägenhet i ett gammalt bestånd. Skillnaden är inte så vansinnigt stor generellt sett där skulle jag tro. Bostäderna blir uthyrda.
Allmännyttan är väldigt dominerande som du säger vid hyresförhandlingarna. Den nivån de nöjer sig med vid de årliga förhandlingarna blir vägledande för övriga aktörerna. Det blir rätt intressant att se vad de kommer överens om i år med Covid 19. Kanske sätter man en låg ribba som övriga får följa. Samtidigt, nu när allmännyttan ska bedriva sina verksamheter mer marknadsmässigt är dess dominans inte ett lika stort problem längre som det var t ex på 80- 90 tal. Allmännyttan måste drivas marknadsmässigt för att ha råd med sina åtaganden. T ex bygga nya bostäder i bostadsbristens Sverige.
Personligen ser jag hellre att allmännyttan behåller sina bestånd istället för att sälja ut den till en handfull fastighetsbolag med pensionskapital i ryggen vars affärsidé är rätt så primitiv. Det kan även allmännyttan göra också lika bra om de hade velat.
Annars håller jag med dig om att man kanske skulle sålt av enskilda fastigheter till mer lokala aktörer på orterna som kanske har en viss anknytning och personligt engagemang. Sett till att köparen är långsiktig ägare. Många av de bolagen som har fått köpa upp allmännytta har sedan sålt vidare i paket genom åren. Inte gjort mer i fastigheterna än att skruva upp hyrorna där de varit eftersatta och sedan gjort sig en förtjänst på värdeökningen som boostats ytterligare av att räntorna sänkts. Blir rätt stora belopp utan att man har lagt en spänn i underhåll på säg 5 års tid.
Jag kan se att det är mycket enklare att packetera ett par hundra lägenheter och en handfull fastigheter och ringa någon av de större aktörerna. T ex Wilhelm som i stor skala konceptrenoverar lägenheterna allt eftersom de blir lediga.
Eftersom direktavkastningen är väldigt låg pga. de låga räntorna ryms tyvärr inga renoveringar utan std. höjande åtgärder i deras budget.