Bostadsbubbla

[JohanHLM]

Mm, men räkna på hur omfattande höjningarna skulle behöva vara för att få ihop siffrorna. Känns som om det där huset kanske skulle kunna gå för 6M om man tänker att man kan höja hyrorna lite med. Annars vetifasen hur man får ihop kalkylen alls.

Jobbar med fastigheter och har även hyresfastighet ”privat”.
Det är väldigt få affärer gjorda under 2023 och de affärer som görs är med förvånansvärt låg yield dvs. attraktiva fastigheter på bra lägen. Detta innebär att yielden inte justerats nämnvärt i statistiken och därmed finns det många hoppfulla säljare med halvtaskiga fastigheter på halvtaskiga lägen som tror att de ska kunna utgå från statistiken vid prissättning. En bidragande orsak till att yielden inte justerats är att många bedömer att räntesänkningar kommer att påbörjas under 2024.

 

[leicaphile]

Jobbar med fastigheter och har även hyresfastighet ”privat”.
Det är väldigt få affärer gjorda under 2023 och de affärer som görs är med förvånansvärt låg yield dvs. attraktiva fastigheter på bra lägen. Detta innebär att yielden inte justerats nämnvärt i statistiken och därmed finns det många hoppfulla säljare med halvtaskiga fastigheter på halvtaskiga lägen som tror att de ska kunna utgå från statistiken vid prissättning. En bidragande orsak till att yielden inte justerats är att många bedömer att räntesänkningar kommer att påbörjas under 2024.

Ja, räknar själv med viss räntesäkning 2024 men tror det inte räntor liknande vad vi haft senaste årtiondet återvänder inom överskådlig framtid. Även med 3% blir det rätt kast resultat.

Om jag får fråga och du har tid: vad tror du skulle vara ett rimligt pris för fastigheten jag använde som exempel? 6.5M med 3% ränta coh 10% hyreshöjning så landar man på 11% avkastning på eget kapital vilket ser lite bättre ut men är inget större kassaflöde ändå...

 

[Hallis]

Vet inte om detta är rätt tråd, men har kollat lite på hyresfastigheter senaste tiden och begriper inte prissättningen folk försöker ge sig på. Exempel på en som ligger till salu här nedan. Man kan väl argumentera att driftskostnaderna kan vara lägre, men de var 97k 2021 så 130 låter inte orimligt om man ska räkna realistiskt på allt. Med 4% ränta så får du hela 0.9% avkastning på dina pengar i slutändan. Det blir ingen kanonaffär med 3% ränta heller, och jag tror det tar ett tag innan vi kommer under det i framtiden. Sätter man priser baserat på vad huset skulle kunna gå för när räntorna låg neråt 1% eller vad är det som pågår?

Intressant. Får du verkligen 75% belåning idag? Gissar att det är en bostadsfastighet, då tror jag att det blir svårt att räkna med några enorma hyreshöjningar även när trepartsöverenskommelsen appliceras.

 

[leicaphile]

Intressant. Får du verkligen 75% belåning idag? Gissar att det är en bostadsfastighet, då tror jag att det blir svårt att räkna med några enorma hyreshöjningar även när trepartsöverenskommelsen appliceras.

Har inte ens kollat, bara använde det som räkneexempel. Och ja, bostadsfastighet. Har bara tittat lite på de få objekt som finns på marknaden här och inget av de producerar särskilt bra siffror i slutändan. Vilket förmodligen är anledningen till att de inte sålts.

Men jag får inte till kalkylen utan att kapa priset med 30-40% och det känns inte realistiskt det heller. Visst, potentiell värdeökning är ju trevligt men ska man ha ett antal fastigheter och behöver lägga tid på dem så kanske man vill ha lite kassaflöde från dem med.

 

[Hallis]

Har inte ens kollat, bara använde det som räkneexempel. Och ja, bostadsfastighet. Har bara tittat lite på de få objekt som finns på marknaden här och inget av de producerar särskilt bra siffror i slutändan. Vilket förmodligen är anledningen till att de inte sålts.

Men jag får inte till kalkylen utan att kapa priset med 30-40% och det känns inte realistiskt det heller. Visst, potentiell värdeökning är ju trevligt men ska man ha ett antal fastigheter och behöver lägga tid på dem så kanske man vill ha lite kassaflöde från dem med.

Då är jag med på noterna. @JohanHLM summerar det rätt bra ovan. På den "professionella" marknaden tycker jag att köpare och säljaren nu börjar mötas i allt större utsträckning (dvs yielderna skjuter upp en del och det blir transaktion) dock eftersläpning på den mindre professionella delen av marknaden (mer "går-det-så-går-det-tänk" från fastighetsägare och mäklare). Bostadsfastigheter i mindre skala har väl heller aldrig varit en bransch med speciellt hög marginal även om senaste tidens räntedoping har varit positiv.

Att tänka speciellt på, de större affärsbankerna är (enligt min erfarenhet) extremt defensiva med utlåning till mindre/nya fastighetsbolag utan väldigt goda kontakter. Om det går att låna så är det nog dumt att kalkylera med högre LTV än 50% i dagens läge.

 

[Derix]

Hur många sådana här hushåll tror ni att vi har i Sverige just nu?

Fast i livet och relation pga. husköp

I början på året köpte vi ett hus som vi förälskade oss i. Det var budgivning mellan oss och en till. Huset slutade på utgångspriset och enligt säljaren var det ca 25% dyrare att bygga. Vi kände att vi gjort ett kap. Jag förstår att man köper ett hus för att trivas och inte i...

www.byggahus.se

 

[byggarebob123]

Vet inte om detta är rätt tråd, men har kollat lite på hyresfastigheter senaste tiden och begriper inte prissättningen folk försöker ge sig på. Exempel på en som ligger till salu här nedan. Man kan väl argumentera att driftskostnaderna kan vara lägre, men de var 97k 2021 så 130 låter inte orimligt om man ska räkna realistiskt på allt. Med 4% ränta så får du hela 0.9% avkastning på dina pengar i slutändan. Det blir ingen kanonaffär med 3% ränta heller, och jag tror det tar ett tag innan vi kommer under det i framtiden. Sätter man priser baserat på vad huset skulle kunna gå för när räntorna låg neråt 1% eller vad är det som pågår?

De mindre hyresfastigheter jag ser säljas i närområdet går ofta till familjeföretag i relaterad bransch (bygg, el, etc). Ett sätt att investera/bredda utan att plocka ut vinst.

Vet också två privata värdar (storlek ~100 lägenheter) som ackumulerar vinster i bolaget och köper sedan ytterligare fastigheter kontant när pengahögen blir för stor.

 

[leicaphile]

Hur många sådana här hushåll tror ni att vi har i Sverige just nu?

Fast i livet och relation pga. husköp

I början på året köpte vi ett hus som vi förälskade oss i. Det var budgivning mellan oss och en till. Huset slutade på utgångspriset och enligt säljaren var det ca 25% dyrare att bygga. Vi kände att vi gjort ett kap. Jag förstår att man köper ett hus för att trivas och inte i...

www.byggahus.se

Känns ju dock som om det finns lite större issues där än bara husköpet.

 

[leicaphile]

De mindre hyresfastigheter jag ser säljas i närområdet går ofta till familjeföretag i relaterad bransch (bygg, el, etc). Ett sätt att investera/bredda utan att plocka ut vinst.

Vet också två privata värdar (storlek ~100 lägenheter) som ackumulerar vinster i bolaget och köper sedan ytterligare fastigheter kontant när pengahögen blir för stor.

Ja, cashar man nåt av dessa objekt kan man ju få lite bättre avkastning men mitt exempel hade gett 3.2%. Personligen tycker jag det låter rätt uselt -- uppsidan är väl att värdet på fastigheten bör öka över tid, och man kan gradvis öka hyrorna. Men man får ju även usel likviditet (lite lättare att sälja aktier än en fastighet), risker med stora/dyra underhållsposter, allt associerat arbete (ragga hyresgäster, måla om, renovera, klippa gräs, skotta snö etc etc)... Då vill jag nog ha lite bättre betalt.

 

[Shake&Bake]

Hur många sådana här hushåll tror ni att vi har i Sverige just nu?

Fast i livet och relation pga. husköp

I början på året köpte vi ett hus som vi förälskade oss i. Det var budgivning mellan oss och en till. Huset slutade på utgångspriset och enligt säljaren var det ca 25% dyrare att bygga. Vi kände att vi gjort ett kap. Jag förstår att man köper ett hus för att trivas och inte i...

www.byggahus.se

Där ena parten kom på att hen inte ville bo i hus efter att ha köpt det? Ganska få skulle jag tro.

 

[alfgren]

Där ena parten kom på att hen inte ville bo i hus efter att ha köpt det? Ganska få skulle jag tro.

Om man breddar det till att man sitter fast i en relation, för att man inte kan köpa boende på egen hand, så är det nog betydligt fler.

(Sen är nog just det förhållandet kört. Om man kan tänka sig att skilja sig bara för att man vill bo närmare stan är det inte huset som är problemet)

 

[JohanHLM]

Ja, räknar själv med viss räntesäkning 2024 men tror det inte räntor liknande vad vi haft senaste årtiondet återvänder inom överskådlig framtid. Även med 3% blir det rätt kast resultat.

Om jag får fråga och du har tid: vad tror du skulle vara ett rimligt pris för fastigheten jag använde som exempel? 6.5M med 3% ränta coh 10% hyreshöjning så landar man på 11% avkastning på eget kapital vilket ser lite bättre ut men är inget större kassaflöde ändå...

Hjälper gärna till men det är ganska många parametrar som spelar in. Läget är ju en avgörande faktor samt typ fastighet dvs. bostad, lokal, lager, industri.
Kan kolla vad direktavkastningskravet ligger på samt vad det legat på historiskt just i din ort om du önskar, lägg i sådant fall ett PM med mer info.

Om det är bostäder och det finns förhandlingsordning kommer hyresökningen ligga på 1,5-2,5% sett över tid. Oavsett typ av fastighet är inte 11% hyresökning rimligt att utgå från vid värdering utan den bör ligga någonstans runt 2%.

De senaste 20 åren har direktavkastningen som högst legat på 7-8% för bostäder i en mindre/mellanstor stad i Sverige så är du på jakt efter snabba cash är fastigheter helt fel väg. Det är hyreshöjningarna i kombination med sjunkande direktavkastningskrav och hyreshöjande standardförbättringar som skapat miljardärer (på pappret). Eftersom % förändringar av räntenivån vid en rimlig/hög belåning slår mycket hårdare en hyreshöjningarna blir miljardärerna nu miljonärer.

 

[Shake&Bake]

Om man breddar det till att man sitter fast i en relation, för att man inte kan köpa boende på egen hand, så är det nog betydligt fler.

(Sen är nog just det förhållandet kört. Om man kan tänka sig att skilja sig bara för att man vill bo närmare stan är det inte huset som är problemet)

Lite internetz-autism från min sida , men det är väl inget nytt fenomen att en partner ofta har en svagare ekonomi och inte kan köpa ett nytt boende på studs? En av mina föräldrar bodde hos bekanta ganska länge efter skilsmässa innan ekonomin för ett nytt boende fanns.

 

[alfgren]

Lite internetz-autism från min sida , men det är väl inget nytt fenomen att en partner ofta har en svagare ekonomi och inte kan köpa ett nytt boende på studs? En av mina föräldrar bodde hos bekanta ganska länge efter skilsmässa innan ekonomin för ett nytt boende fanns.

Nej nytt är det nog inte men (min) känslan är iaf att även personer som är rätt etablerade på arbetsmarknaden ligger i riskzonen nu?

 

[Shake&Bake]

Nej nytt är det nog inte men (min) känslan är iaf att även personer som är rätt etablerade på arbetsmarknaden ligger i riskzonen nu?

Både föräldrarna hade arbetat minst 20 år heltid med relativt god lön för tiden när skilsmässan skedde. Sparandet var ganska nära obefintligt skulle jag gissa. Och båda var tvungna att bo i norra Stockholm då barnen gick i skolan här.

 

[leicaphile]

Hjälper gärna till men det är ganska många parametrar som spelar in. Läget är ju en avgörande faktor samt typ fastighet dvs. bostad, lokal, lager, industri.
Kan kolla vad direktavkastningskravet ligger på samt vad det legat på historiskt just i din ort om du önskar, lägg i sådant fall ett PM med mer info.

Om det är bostäder och det finns förhandlingsordning kommer hyresökningen ligga på 1,5-2,5% sett över tid. Oavsett typ av fastighet är inte 11% hyresökning rimligt att utgå från vid värdering utan den bör ligga någonstans runt 2%.

De senaste 20 åren har direktavkastningen som högst legat på 7-8% för bostäder i en mindre/mellanstor stad i Sverige så är du på jakt efter snabba cash är fastigheter helt fel väg. Det är hyreshöjningarna i kombination med sjunkande direktavkastningskrav och hyreshöjande standardförbättringar som skapat miljardärer (på pappret). Eftersom % förändringar av räntenivån vid en rimlig/hög belåning slår mycket hårdare en hyreshöjningarna blir miljardärerna nu miljonärer.

Skickar dig ett PM Tänker att direktavkastningen (som jag räknar på priset och nettot efter drifstkostnader) borde ligga runt 6.5% eller så här men bra att få riktiga siffror. Sen förstår jag att avkastning på eget kapital blir väldigt påverkat av räntesituationen men landar det på < 5% så känns det inte speciellt attraktivt när man kan placera pengarna i aktier/kreditbevis/räntor och få bättre avkastning utan nåt arbete alls.

 

[alfgren]

Både föräldrarna hade arbetat minst 20 år heltid med relativt god lön för tiden när skilsmässan skedde. Sparandet var ganska nära obefintligt skulle jag gissa. Och båda var tvungna att bo i norra Stockholm då barnen gick i skolan här.

Precis, då blir förutsättningarna jobbiga. Lite annorlunda om man bor i mindre orter där priset oftast sjunker rejält bara man lämnar det absoluta centrum.

 

[aadde81]

Nej nytt är det nog inte men (min) känslan är iaf att även personer som är rätt etablerade på arbetsmarknaden ligger i riskzonen nu?

När bostadspriserna under lång tid utvecklats betydligt starkare än gemene mans inkomster ser jag det som självklart att en högre andel inte klarar bankernas kalkyler.

 

[ChazzReinhold]

När bostadspriserna under lång tid utvecklats betydligt starkare än gemene mans inkomster ser jag det som självklart att en högre andel inte klarar bankernas kalkyler.

Jag personligen har iaf haft starkare löneökning än prisökning på villor (i det här fallet).

 

[spruff]

Jag personligen har iaf haft starkare löneökning än prisökning på villor (i det här fallet).

Fast 5 år är en ganska kort tid. Jämför första och sitsta 20-årsperioden för fastigheter vs KPI i denna grafen.

Hur blir det de kommande 10 åren?

 

[Hutti]

Byggandet rasade 50 procent: ”Värsta krisen sedan 1990-talet”

Bostadsbyggandet faller fortsatt kraftigt. Ny kvartalsstatistik från SCB förstärker bilden av en situation som branschföreträdare inte sett sedan 1990-talets krisår.”Vi har strukturella problem och behöver strukturella reformer”, säger bostadsminister Andreas Carlsson (KD) till TT.

www.di.se

 

[aadde81]

Byggandet rasade 50 procent: ”Värsta krisen sedan 1990-talet”

Bostadsbyggandet faller fortsatt kraftigt. Ny kvartalsstatistik från SCB förstärker bilden av en situation som branschföreträdare inte sett sedan 1990-talets krisår.”Vi har strukturella problem och behöver strukturella reformer”, säger bostadsminister Andreas Carlsson (KD) till TT.

www.di.se

Ja, det ser inte ljust ut för de som ska in på bostadsmarknaden framöver. För redan idag bor 80 % av landets befolkning i kommuner som har uppgett att de har underskott på bostadsmarknaden. Jag tror att det bara är en tidsfråga innan politikerna kastar in handduken och inför "social housing" för den växande andelen av befolkningen som inte har tillräckliga inkomster att betala vad det kostar.

Något jag inte har sett (kanske har missat?), varför tillsätter regeringen inte en ordentlig utredning över varför Sveriges byggkostnader ligger 66 % över europeiska snittet, långt över länder som exempelvis Tyskland och Frankrike?

 

[MaziK]

Något jag inte har sett (kanske har missat?), varför tillsätter regeringen inte en ordentlig utredning över varför Sveriges byggkostnader ligger 66 % över europeiska snittet, långt över länder som exempelvis Tyskland och Frankrike?

kan vara för att servicetjänster i sverige är dyrare generellt? Materialet vet jag inte om det är någon större skillnad på eller ej

 

[alfgren]

Något jag inte har sett (kanske har missat?), varför tillsätter regeringen inte en ordentlig utredning över varför Sveriges byggkostnader ligger 66 % över europeiska snittet, långt över länder som exempelvis Tyskland och Frankrike?

om du har bott i ett hus på vinterhalvåret i södra Europa så förstår du varför. De byggs inte till samma standard helt enkelt.

 

[Johan86]

Överlag när man är utomlands blir man ofta medveten om hur mycket högre standard vi har i Sverige. Ibland på delar som man kan ifrågasätta behovet av.

Lägg till att allt är kallt och blött 8 månader om året så är det inte konstigt att det blir mycket dyrare att bygga här.

Sen tror jag att det faktum att kapitalkostnaderna har varit så låga har medfört att man kostat på sig högre standard än nödvändigt och att det inte funnits något tryck på kostnadseffektivisering. Istället har bostadsbrist drivit på produktionsökning.

 

[spruff]

Jag beställer alltid byggmaterial från Tyskland när vi har nåt projekt hemma. Byggmaterial kostar 25-50% mer i Sverige.

Precis som många andra prylar där det är dålig konkurrens i Sverige. Exempelvis däck till bilar och motorcyklar, cykelprylar, glasögon, mm mm.

 

[alfgren]

Jag beställer alltid byggmaterial från Tyskland när vi har nåt projekt hemma. Byggmaterial kostar 25-50% mer i Sverige.

Precis som många andra prylar där det är dålig konkurrens i Sverige. Exempelvis däck till bilar och motorcyklar, cykelprylar, glasögon, mm mm.

Vilken sajt beställer du från?

 

[aadde81]

Jag beställer alltid byggmaterial från Tyskland när vi har nåt projekt hemma. Byggmaterial kostar 25-50% mer i Sverige.

Precis som många andra prylar där det är dålig konkurrens i Sverige. Exempelvis däck till bilar och motorcyklar, cykelprylar, glasögon, mm mm.

Polen är ännu billigare har jag hört.

om du har bott i ett hus på vinterhalvåret i södra Europa så förstår du varför. De byggs inte till samma standard helt enkelt.

Ja det kan förklara att vi ligger över snittet i EU men vi är ju fortfarande typ 30 % dyrare än Finland och det är svårt att bortförklara med hänvisning till klimatet. Hittade en intressant artikel från 2017

Sverige bygger dyrast bostäder i EU

Sverige har haft EU:s högsta byggkostnader i tio år. - Det verkar som om landets byggbolag kan sätta vilka priser de vill, säger Petter Jurdell, vid branschorganisationen Sabo.

www.gp.se

 

[Belfort]

Jag personligen har iaf haft starkare löneökning än prisökning på villor (i det här fallet).

Riket säger 592 000kr.
Du har haft en starkare löneökning på fem års tid. Minst 118 000kr per år alltså? Hur ser det ut efter skatt?
Jobb inom finans eller är det avklarad ST-utbildning inom vården? Det är ju en löneökning som definitivt är något utöver det vanliga?

 

[Hoarz]

Både jag och tjejen har sålt våra lägenheter nu.

Jag sålde min innan visning efter att den varit ute 2 dagar med 10% vinst. Inköpt 2020. Accepterade inte ens högsta budet av olika anledningar. Kunde förmodligen fått mer om jag gått till visning. Men vinst är vinst.

Tjejen sålde sin med budgivning. 39 sällskap och 7 budgivare. Sålde 13% upp, inköpt 2021.

Nu börjar jakten på nytt. Bra objekt går fortfarande väldigt dyrt, för dyrt för min smak. Ok objekt går väldigt segt och sämre objekt verkar inte gå alls.

Är team @aLiter nu och hoppas på krasch

Kom ingen krasch och inte sugen på att vänta mer. Inga tecken på nedgång, få bra objekt ute. Så nu är har vi köpt. Dyrt