Bostadsbubbla

[Torpeden]

Väl medveten om att det är svårt att säga nåt konkret och att det alltid kan gå åt skogen, men med tanke på att räntorna troligen kommer sjunka och det känns som ett relativt bra köpläge kontra 1/2 år framåt (givetvis spekulativt) finns det någon uppenbar nedsida med att köpa innanför Tullarna som ung och nyinkommen till arbetslivet med en relativt tydlig karriärsstege framåt? Känns att så länge man klarar sig under 30% av brutto i månadsutgifter är innanför Tullarna ett ganska säkert kort om man planerar att äga 3-5 år framöver, även om det ALLTID finns undantag såklart.

Uppskattar gärna andra tips kring eventuellt första bostadsköp utöver det klassiska att noga kolla föreningarnas ekonomi etc., som ni med lite mer erfarenhet kanske hade gjort annorlunda om ni köpte igen

Räkna med en volatil inflation de kommande åren i din bostadskalkyl. Var åt det konservativa hållet och maxbelåna dig inte.

 

[Criss Cross]

Jag tycker du ska köpa @Lindrothh. Priserna är ju realt ner 30 %. Tror räntorna kommer gå ner mer än vad prognoserna säger.

Även om räntorna går ner till 0 % igen så tjänar vi 20% mindre än 2019. Tycker redan att Riksbanken låter stressade över att sänkningen inte har slagit igenom på bolånen ännu.

 

[Lindrothh]

Jag tycker du ska köpa @Lindrothh. Priserna är ju realt ner 30 %. Tror räntorna kommer gå ner mer än vad prognoserna säger.

Även om räntorna går ner till 0 % igen så tjänar vi 20% mindre än 2019. Tycker redan att Riksbanken låter stressade över att sänkningen inte har slagit igenom på bolånen ännu.

Hmm, du har en poäng och upplever lite liknande angående RB. Ska försöka ta mig till banken i veckan och kika på lånelöfte

 

[Hoarz]

Har du bara tänkt äga i 3-5år skulle jag hellre hyra andra hand i innerstan, även med lägre räntor kommande år lär det vara billigare månadskostnad att betala hyra till någon annan än ränta, amortering, avgift och drift.

Tidshorisonten är för kort för att chansa med en uppsida på prisuppgång tycker jag.

Edit: såg i senare inlägg att du redan hyr i innerstan, beror på vad du menar med ockerhyra men det är inte billigt rent kapitalt att äga en brf heller när de kostar 100-150k/kvm

I vilken värd är det billigare att hyra i andra hand? Har du 3 millar i lån så har du en räntekostnad på runt 7k/mån efter avdrag (4% ränta). Så länge du inte köper lägenhet i en skitförening bör du inte ha avgift på mer än 3k. För 10k/mån får du nog svårt att hitta något schysst innanför tullarna.

 

[hejsam]

I vilken värd är det billigare att hyra i andra hand? Har du 3 millar i lån så har du en räntekostnad på runt 7k/mån efter avdrag (4% ränta). Så länge du inte köper lägenhet i en skitförening bör du inte ha avgift på mer än 3k. För 10k/mån får du nog svårt att hitta något schysst innanför tullarna.

Baserat på att snittpriset i innerstaden är 108k/kvm får du ca 30kvm för 3mkr i lån och 500k kontantinsats, 7000kr ränta + 1-3% amortering + 3000kr avgift + 1000kr drift typ? (bredband, el, tv, försäkring osv).

Sen avkastningen på de 500k istället för att lägga de på en kontantinsats bör ju ge iaf 1500kr/månad om du sätter de på ett sparkonto men ganska säkert mer än så om 5år om du tar lite risk.

Så alltså ca 12,5k/månad + det du behöver amortera, kostar det mycket mer än så att hyra en 30kvm i andra hand i en snittlägenhet? Utöver att slippa engagera sig i styrelsen, gå på städdagar, sköta underhåll om något behöver fixas i lägenheten osv.

Sen tillkommer kostander att sälja om 3-5år, mäklararvode, annonser, tid för visningar/städning eventuellt styling osv. Typ 100k till?

Jag är inte så säker att det är billigare att äga, även om räntan är 2-3%

 

[Hoarz]

Baserat på att snittpriset i innerstaden är 108k/kvm får du ca 30kvm för 3mkr i lån och 500k kontantinsats, 7000kr ränta + 1-3% amortering + 3000kr avgift + 1000kr drift typ? (bredband, el, tv, försäkring osv).

Sen avkastningen på de 500k istället för att lägga de på en kontantinsats bör ju ge iaf 1500kr/månad om du sätter de på ett sparkonto men ganska säkert mer än så om 5år om du tar lite risk.

Så alltså ca 12,5k/månad + det du behöver amortera, kostar det mycket mer än så att hyra en 30kvm i andra hand i en snittlägenhet? Utöver att slippa engagera sig i styrelsen, gå på städdagar, sköta underhåll om något behöver fixas i lägenheten osv.

Sen tillkommer kostander att sälja om 3-5år, mäklararvode, annonser, tid för visningar/städning eventuellt styling osv. Typ 100k till?

Jag är inte så säker att det är billigare att äga, även om räntan är 2-3%

Ganska säkert att din lägenhet har gått upp i pris på fem år också. Och du behöver absolut inte betala 105k/kvm för att bo innanför tullarna. Sen vet jag inte om du kollat vad det kostar att hyra i andra hand i stan. Driftkostnaderna är densamma om du skulle köpa. Du behöver inte engagera dig i styrelsen om du inte vill. Städdag är ett par timmar om året. Som du inte heller behöver engagera dig i om du inte vill.

 

[hejsam]

Ganska säkert att din lägenhet har gått upp i pris på fem år också. Och du behöver absolut inte betala 105k/kvm för att bo innanför tullarna. Sen vet jag inte om du kollat vad det kostar att hyra i andra hand i stan. Driftkostnaderna är densamma om du skulle köpa. Du behöver inte engagera dig i styrelsen om du inte vill. Städdag är ett par timmar om året. Som du inte heller behöver engagera dig i om du inte vill.

Jag hittar massvis av 30kvm + för <15k/månad på Gärdet, Kungsholmen, Södermalm, till och med de som kostar 11-12k vilket endast är räntekostnaden+avgiften i princip.

Kostar alla dessa du länkar till 3,5mkr att köpa?
Just 108k/kvm är snittpriset 2024 för innerstaden, självklart finns det billigare än så men då gissar jag det speglar sig i hyran också.

Det har funnits flera 3års perioder de senaste 10åren där priserna nästan stått stilla, på 5år har det gått dock gått upp mer historiskt. Visst kan priserna gå upp mycket under kommande 3-5år men de kan också stå stilla och då tycker jag att det är en onödig risk för ett inte så mycket billigare boende. Priserna måsta iallafall gå upp vad det kostar att sälja, underhålla lägenheten och vad du eventuellt hade avkastat annars för att ens gå breakeven.

Driften när man hyr lägenhet i andra hand brukar väl i regel ingå förutom en egen hemförsäkring, betalar hyrestagaren el, bredband, tv osv?

 

[Hoarz]

Jag hittar massvis av 30kvm + för <15k/månad på Gärdet, Kungsholmen, Södermalm, till och med de som kostar 11-12k vilket endast är räntekostnaden+avgiften i princip.

Kostar alla dessa du länkar till 3,5mkr att köpa?
Just 108k/kvm är snittpriset 2024 för innerstaden, självklart finns det billigare än så men då gissar jag det speglar sig i hyran också.

Det har funnits flera 3års perioder de senaste 10åren där priserna nästan stått stilla, på 5år har det gått dock gått upp mer historiskt. Visst kan priserna gå upp mycket under kommande 3-5år men de kan också stå stilla och då tycker jag att det är en onödig risk för ett inte så mycket billigare boende. Priserna måsta iallafall gå upp vad det kostar att sälja, underhålla lägenheten och vad du eventuellt hade avkastat annars för att ens gå breakeven.

Driften när man hyr lägenhet i andra hand brukar väl i regel ingå förutom en egen hemförsäkring, betalar hyrestagaren el, bredband, tv osv?

En lägenhet kostar inte 108k/kvm ute i Fredhäll och Kristineberg där du får betala ~15k för att hyra i andra hand.

Precis som investeringar kan gå ner kommande 3-5 åren som var alternativet för att ha pengarna i en bostad.

De gånger jag hyrt i andra hand har el inte ingått. Bredband ingår i de flesta bostadsrätter idag, eller för en väldigt låg summa. Skulle säga i 9 fall av 10 är det en mer lönsam affär att äga än att hyra i andra hand. I alla fall innanför tullarna.

 

[hejsam]

En lägenhet kostar inte 108k/kvm ute i Fredhäll och Kristineberg där du får betala ~15k för att hyra i andra hand.

Precis som investeringar kan gå ner kommande 3-5 åren som var alternativet för att ha pengarna i en bostad.

De gånger jag hyrt i andra hand har el inte ingått. Bredband ingår i de flesta bostadsrätter idag, eller för en väldigt låg summa. Skulle säga i 9 fall av 10 är det en mer lönsam affär att äga än att hyra i andra hand. I alla fall innanför tullarna.

Även om de "bara" kostar 80k/kvm blir det ändå 10k för ränta och avgift, tvek om det blir mycket billigare än att hyra 35-40kvm för 13-15k per månad.
Tex: https://qasa.se/sv/home/938492

Vill man ta 0 risk så sätter man kontantinsatsen på ett låst sparkonto och får 3-3,5% per år.

Har inget behov att diskutera vad som är bäst eller inte i exakta kronor men tycker bara man borde nyansera bilden lite mer från de som säger det alltid är bäst att äga oavsett. Jag tycker verkligen man ska äga sitt boende (och gör det själv) men med sådan kort tidshorisont 3-5år är jag mer tveksam om det är lönt att ta den risken.

 

[Hoarz]

Även om de "bara" kostar 80k/kvm blir det ändå 10k för ränta och avgift, tvek om det blir mycket billigare än att hyra 35-40kvm för 13-15k per månad.
Tex: https://qasa.se/sv/home/938492

Vill man ta 0 risk så sätter man kontantinsatsen på ett låst sparkonto och får 3-3,5% per år.

Har inget behov att diskutera vad som är bäst eller inte i exakta kronor men tycker bara man borde nyansera bilden lite mer från de som säger det alltid är bäst att äga oavsett. Jag tycker verkligen man ska äga sitt boende (och gör det själv) men med sådan kort tidshorisont 3-5år är jag mer tveksam om det är lönt att ta den risken.

Vad gör du efter två månader?

40kvm till 80k/kvm blir 3,2M. 500k insats och du har 2,7M i lån. 100k i lån till 3,8 i ränta. 70k efter avdrag. 5800/mån. 8,8k med 3k avgift.

Jag vet vilken kalkyl jag kört med.

 

[hejsam]

Vad gör du efter två månader?

40kvm till 80k/kvm blir 3,2M. 500k insats och du har 2,7M i lån. 100k i lån till 3,8 i ränta. 70k efter avdrag. 5800/mån. 8,8k med 3k avgift.

Jag vet vilken kalkyl jag kört med.

Det var fösta bästa annons jag hittade på Kungsholmen, finns nog säkerligen liknande priser för längre kontrakt.

Även om du bara räknar att totala kostanden för att äga lägenheten är de 8,8k per månad "tjänar" du alltså 4800kr/månad mot att hyra i andra hand, 57600kr/år = 172800kr på 3år. 500k på ett fasträntekonto i 3år= 50k + 100k för att sälja lägenheten sen = totalt om priset är samma om 3år har du alltså tjänat 22800kr på att äga boendet.

På 5år blir såklart kalkylen bättre men är det jag försöker säga, ju längre tidshorisont desto mer fördel att äga. Då är köp/försäljningspriset också en mindre risk.

 

[Hoarz]

Det var fösta bästa annons jag hittade på Kungsholmen, finns nog säkerligen liknande priser för längre kontrakt.

Även om du bara räknar att totala kostanden för att äga lägenheten är de 8,8k per månad "tjänar" du alltså 4800kr/månad mot att hyra i andra hand, 57600kr/år = 172800kr på 3år. 500k på ett fasträntekonto i 3år= 50k + 100k för att sälja lägenheten sen = totalt om priset är samma om 3år har du alltså tjänat 22800kr på att äga boendet.

På 5år blir såklart kalkylen bättre men är det jag försöker säga, ju längre tidshorisont desto mer fördel att äga. Då är köp/försäljningspriset också en mindre risk.

Ingen skatt på fasträntekontot? Sen kostar det inte 100k att sälja en lägenhet. Har haft försäljningskostnad på 60k på mina senaste lägenheter. Då inklusive styling. Vilket inte behövs om du inte har någon form av känsla.

Och om du sen ska flytta och priserna inte har gått upp, så har förmodligen det du ska flytta till inte heller gjort det.

 

[hejsam]

Ingen skatt på fasträntekontot? Sen kostar det inte 100k att sälja en lägenhet. Har haft försäljningskostnad på 60k på mina senaste lägenheter. Då inklusive styling. Vilket inte behövs om du inte har någon form av känsla.

Och om du sen ska flytta och priserna inte har gått upp, så har förmodligen det du ska flytta till inte heller gjort det.

Mäklararvode kostar väl i regel typ 2% + 5-15k för annonsering på Hemnet, eventuell styling och stök inför visningar osv.

Jag hör dig och när du räknar på det ekonomiska och utan kostnader för drift, eventuella reparationer och amortering är det lite billigare att äga på 3-5år OM priserna står still eller går upp. Men jag hade tyckt det var väldigt skönt att betala några tusen extra varje månad och slippa ta någon risk ekonomiskt, inte behöva sköta om något och kunna flytta när jag vill.

Även om snittpriserna går bra kan ju området eller föreningen man köper i bli slaktade.

 

[Belfort]

Mäklararvode kostar väl i regel typ 2% + 5-15k för annonsering på Hemnet, eventuell styling och stök inför visningar osv.

Jag hör dig och när du räknar på det ekonomiska och utan kostnader för drift, eventuella reparationer och amortering är det lite billigare att äga på 3-5år OM priserna står still eller går upp. Men jag hade tyckt det var väldigt skönt att betala några tusen extra varje månad och slippa ta någon risk ekonomiskt, inte behöva sköta om något och kunna flytta när jag vill.

Även om snittpriserna går bra kan ju området eller föreningen man köper i bli slaktade.

Börjar bli Off-topic och man kan kalkylera åt alla håll. Sen kan man väl också lägga in den känslomässiga kalkylen med att hyra i andra hand med allt vad innebär där man också typ kan bli utkastad när som helst, korttidskontrakt, svårt att få kontrakt att synka med varandra när de ena går ut och man står där och behöver hitta något nytt. Om man lägger upp argumentet om det är besvärligt med visningar så är väl det inget jämfört med att flyttstäda och byta boenden några gånger under en fem års period. Historiskt de senaste 14åren hur många 5 års perioder har varit negativa för bostadsköp för lägenheter innanför tullarna?

Vissa grejer är det svårt att sätta en kalkyl på och man kan vrida och vända på andra hand vs bostadsrätt men allt rinner ner till vad man är för person och vad man vill betala för, måste man prompt bo innanför tullarna så känns den ekomiska diskussionen mellan de två valen ganska taffliga faktiskt. Kalkylmässigt så slår väl inget ett bra tält, sovsäck och ett gymkort på SATS för dusch och sedan Lill-janskogen på kvällarna, det är också innanför tullarna….

 

[hejsam]

Börjar bli Off-topic och man kan kalkylera åt alla håll. Sen kan man väl också lägga in den känslomässiga kalkylen med att hyra i andra hand med allt vad innebär där man också typ kan bli utkastad när som helst, korttidskontrakt, svårt att få kontrakt att synka med varandra när de ena går ut och man står där och behöver hitta något nytt. Om man lägger upp argumentet om det är besvärligt med visningar så är väl det inget jämfört med att flyttstäda och byta boenden några gånger under en fem års period. Historiskt de senaste 14åren hur många 5 års perioder har varit negativa för bostadsköp för lägenheter innanför tullarna?

Vissa grejer är det svårt att sätta en kalkyl på och man kan vrida och vända på andra hand vs bostadsrätt men allt rinner ner till vad man är för person och vad man vill betala för, måste man prompt bo innanför tullarna så känns den ekomiska diskussionen mellan de två valen ganska taffliga faktiskt. Kalkylmässigt så slår väl inget ett bra tält, sovsäck och ett gymkort på SATS för dusch och sedan Lill-janskogen på kvällarna, det är också innanför tullarna….

Det är ingen utopi att hitta ett andrahandskontrakt som man får behålla i 3-5år och utan krångel, har flera bekanta som hyrt i flera år så. Lika stor risk är det att vitvaror behöver bytas ut, brf får stora kostnader och ökar avgifterna osv under de 5år men ska äga lägenheten.

Precis som jag skrev blir risken mindre på 5år kontra 3år och nej det finns inga 5års perioder senaste 14år som snittpriserna gått ner, men det är också en ganska snäv sökning. Däremot är det flera 3års perioder där priserna i princip gått i sidled.

Risken ligger dock inte bara i snittpriserna utan en specific förening eller område kan ju tex få prisnedgångar utan att det påverkar snittpriserna, tex om det visar sig att föreningen är dåligt skött, oförutsättbara händelser, minskade intätkter, ökade kostnader osv.
En risk man inte tar om hyr i andra hand.

 

[Rearden]

Det är ingen utopi att hitta ett andrahandskontrakt som man får behålla i 3-5år och utan krångel, har flera bekanta som hyrt i flera år så. Lika stor risk är det att vitvaror behöver bytas ut, brf får stora kostnader och ökar avgifterna osv under de 5år men ska äga lägenheten.

Precis som jag skrev blir risken mindre på 5år kontra 3år och nej det finns inga 5års perioder senaste 14år som snittpriserna gått ner, men det är också en ganska snäv sökning. Däremot är det flera 3års perioder där priserna i princip gått i sidled.

Risken ligger dock inte bara i snittpriserna utan en specific förening eller område kan ju tex få prisnedgångar utan att det påverkar snittpriserna, tex om det visar sig att föreningen är dåligt skött, oförutsättbara händelser, minskade intätkter, ökade kostnader osv.
En risk man inte tar om hyr i andra hand.

Knappast en risk om man köper i en välfungerande förening.

 

[hejsam]

Knappast en risk om man köper i en välfungerande förening.

Men det finns ändå en risk.

Självklart om man kan köpa i välskött brf med goda intäkter, låga lån och driftkostnader och med bra folk i styrelsen. Populärt område, attraktiv arkitektur och till lågt kvm pris tar man nära 0 i risk.

Men nu diskuterades i detta exempel de billigaste områdena i innerstaden, dvs de sämsta delarna av Kungsholmen för 80k/kvm.

 

[Rearden]

Men det finns ändå en risk.

Självklart om man kan köpa i välskött brf med goda intäkter, låga lån och driftkostnader och med bra folk i styrelsen. Populärt område, attraktiv arkitektur och till lågt kvm pris tar man nära 0 i risk.

Men nu diskuterades i detta exempel de billigaste områdena i innerstaden, dvs de sämsta delarna av Kungsholmen för 80k/kvm.

Ryssen kan såklart invadera, vem vill på östkusten då liksom.

 

[hejsam]

Ryssen kan såklart invadera, vem vill på östkusten då liksom.

Du tillför inte direkt mycket i diskussionen, jag har ingen agenda utan vill bara nyansera bilden lite mot att det ALLTID är ekonomisk (och känslomässig) fördelaktigt att äga sitt boende jämfört med att hyra på kort sikt.

 

[Rearden]

Du tillför inte direkt mycket i diskussionen, jag har ingen agenda utan vill bara nyansera bilden lite mot att det ALLTID är ekonomisk (och känslomässig) fördelaktigt att äga sitt boende jämfört med att hyra på kort sikt.

Vill bara nyansera bilden att tom på lång sikt kan ju saker hända. Det är alltid en risk att leva, en bra bostadsrättförening i bra läge är en av e mindre du tar.

 

[hejsam]

Vill bara nyansera bilden att tom på lång sikt kan ju saker hända. Det är alltid en risk att leva, en bra bostadsrättförening i bra läge är en av e mindre du tar.

Och du får en anständig lägenhet i bra läge i innerstaden i bra föreningen för 80k/kvm? Jag hänvisade till 35-40kvm med modern standard, det tycker jag är något man kan bo bra i 5år som singel.

 

[Hoarz]

Och du får en anständig lägenhet i bra läge i innerstaden i bra föreningen för 80k/kvm? Jag hänvisade till 35-40kvm med modern standard, det tycker jag är något man kan bo bra i 5år som singel.

Fast det är i dessa områden som en lägenhet på 35-40kvm kostar runt 15k att hyra.

 

[hejsam]

Fast det är i dessa områden som en lägenhet på 35-40kvm kostar runt 15k att hyra.

Ja?
Det jag försöker säga att jag hellre hade hyrt än att köpa där.

Vilka områden får man en vettig lägenhet för <3.5mkr annars? Var ju där hela diskussionen började.
Du sa man kan köpa en lägenhet för 3.5mkr och jag sa att jag hellre hyr en sådan för 13k i månaden.

 

[Hoarz]

Ja?
Det jag försöker säga att jag hellre hade hyrt än att köpa där.

Vilka områden får man en vettig lägenhet för <3.5mkr annars? Var ju där hela diskussionen började.
Du sa man kan köpa en lägenhet för 3.5mkr och jag sa att jag hellre hyr en sådan för 13k i månaden.

De kostar 15k och inte 13k. Och att äga en kostar runt 9k/mån (när räntan är 3,8%, inga problem att binda på 3år till 3% idag. Då skulle boendekostnaden bli runt 8k istället). Om du hittar en i en bra förening är risken inte särskilt stor. Det finns snarare en chans till värdeökning över tid. Men fortsätt du att råda folk att stå utanför bostadsmarknaden.

 

[Bjudko]

Ingen som tänkt på att man kan köpa sig en lägenhet över dagen i innerstaden men det tar 30-40 år att få en likadan hyresrätt på samma plats

 

[hejsam]

De kostar 15k och inte 13k. Och att äga en kostar runt 9k/mån (när räntan är 3,8%, inga problem att binda på 3år till 3% idag. Då skulle boendekostnaden bli runt 8k istället). Om du hittar en i en bra förening är risken inte särskilt stor. Det finns snarare en chans till värdeökning över tid. Men fortsätt du att råda folk att stå utanför bostadsmarknaden.

Om man nöjer sig med "Vasastan" och bara 32kvm så kan man komma undan med 8396kr också, el ingår

https://bostad.blocket.se/sv/home/935208

 

[hejsam]

Ingen som tänkt på att man kan köpa sig en lägenhet över dagen i innerstaden men det tar 30-40 år att få en likadan hyresrätt på samma plats

Givetvis har jag lämnat förstahands kontrakt som kräver kötid utanför diskussion, kan man få en gammal hyresrätt i innerstan med reglerad låg hyra är det såklart en no-brainer att inte köpa.

Andrahandskontrakt går också att hitta "på dagen", det är nog närmare på dagen till och med då inflytt i en brf sker åtminstone en månad bort.

 

[Hoarz]

Om man nöjer sig med "Vasastan" och bara 32kvm så kan man komma undan med 8396kr också, el ingår

https://bostad.blocket.se/sv/home/935208

Ja, där kan du bo ett år i en härlig hyresrätt med kök från 70-talet på fjärde våningen utan hiss. Riktigt hög livskvalitet. Du har själv pratat om "vettiga" och "anständiga" lägenheter.

 

[dauit]

Eller så köper man en lägenhet en pendelstation(sumpan/solna) bort och du får en 2-4 rummare för samma pris.

Jag förstår helt ärligt inte denna förtjusning i att bo i en garderob i Vasastan på 30kvm för 3.5millar, helt orimligt.

 

[alfgren]

Ja, där kan du bo ett år i en härlig hyresrätt med kök från 70-talet på fjärde våningen utan hiss. Riktigt hög livskvalitet. Du har själv pratat om "vettiga" och "anständiga" lägenheter.

Men det finns ju "Möjlighet att sitta i köket"

Bara en sån sak!