Bostadsbubbla

[POO]

Partsinlaga förstås men inte poänglös för det https://www.dn.se/debatt/oron-for-stigande-bostadspriser-ar-starkt-overdriven/

"Det grundläggande temat i Thedéens text är att både priser och skulder växer alltför fort och lyfter fram att hushållens disponibla inkomster under den senaste tioårsperioden stigit i långsammare takt än bopriserna och hushållens lån. Kopplingen är dock märklig. Hushållens disponibla inkomster har främst betydelse för att bedöma deras förmåga att klara löpande betalningar, det vill säga räntor och amorteringar. Vilka och hur dyra bostäder hushållen köper handlar främst om deras finansiella tillgångar, i första hand värden i bostäder och aktier. När värdet på dessa ökar kan man betala mer vilket resulterar i stigande priser."

Jag förstår ju vad människorna säger men jag är inte säker på att jag fattar vad de vill ha sagt med detta faktiskt.

 

[oystercase]

Partsinlaga förstås men inte poänglös för det https://www.dn.se/debatt/oron-for-stigande-bostadspriser-ar-starkt-overdriven/

En stor anledning till att tillgångarna för hushållen är betydligt större än lånen är ju för att äldre generationer i snitt har en väldigt låg belåning i förhållande till sina bostadsvärden. Detta då prisuppgången för deras del tagit sig uttryck som en rejält ökad förmögenhet. Samma sak med aktier som också ökat kraftigt i värde.

Desto större andel som varit med länge och är lågbelånade, desto större blir effekten. Och efter hand som tiden går blir effekten dessutom självförstärkande eftersom lånegraden även minskar för de som kommit in i marknaden mer nyligen.

De som ska stiga in i marknaden idag är ju rökta, med eller utan armotering. Sanningen är ju den att man grävt en grop som vi inte kan komma ur utan någon form av hard reset alternativt låtsas som det regnar och fortsätta ett tag till. Huspriserna är ju bara ett symptom på systemfelet och inte ett grundläggande problem.

 

[jappdapi]

Tycker det är oerhört intressant att följa diskussionen här. Trevligt att det är en god ton trots att många delar olika åsikter. 👍🏼

 

[Harmon Rabb]

Partsinlaga förstås men inte poänglös för det https://www.dn.se/debatt/oron-for-stigande-bostadspriser-ar-starkt-overdriven/

Det är samma individer som uttalar sig varje gång.

L-O Svensson som nämns i repliken du länkade. Han var vice riksbankschef en gång i tiden. Han hade ofta en avvikande åsikt i dess direktion om jag inte minns fel. Han har gjort diverse uttalanden genom åren. Så även nu om ränta, skuldsättning, amortering etc.

Lars E.O. Svensson | Affiliated Professor, Department of Economics, Stockholm School of Economics<br><a href="https://twitter.com/leosven" target="-blank">Twitter @leosven</a>

larseosvensson.se

Stefan Attefall (en av medförfattarna var civil och bostadsminister i Reinfeldts regering. Attefallshusen uppkallade efter honom. Nu är han strategisk rådgivare åt Veidekke

Lennart Weiss dess strategiske direktör har frekvent skrivit inlagor genom åren i media.

Nedan en till replik från byggföretagen.

DN Debatt Repliker. ”Bekymmersamt tunnelseende, Finansinspektionen!”

Företrädare för Byggföretagen: Skärpta kreditrestriktioner leder till minskat byggande, uteblivna skatteintäkter, långsiktigt försvagad tillväxt och att

www.dn.se

 

[Limpas]

Partsinlaga förstås men inte poänglös för det https://www.dn.se/debatt/oron-for-stigande-bostadspriser-ar-starkt-overdriven/

Intressant vinkel. Det jag inte gillar är sättet att använda genomsnittsstatistik för hela landet för att göra sin poäng. 66% belåningsgrad på nya lån. I snitt ja. I hela landet ja. Men, det är ju i storstäderna det är intressant för det är ju där de extrema fallen hittas. Dessutom måste man ju faktiskt också se till att många har extremt svårt att köpa boende i storstäderna idag. Särskilt förstagångsköpare.

Hur ser egentligen byggherrarnas marginaler ut i storstäderna? Jag gissar bra. Var länge sen man hörde något om att bygga billigt men känns som att marknaden måste påverkas på något sätt för att inte byggföretagen bara ska sko sig på detta och ytterligare öka på lånen. Tycker det mycket nyproduktion man ser snarare är lyxigt (på ytan iaf) och dyrt. Även om de säkert byggs billigt.

 

[Harmon Rabb]

Intressant vinkel. Det jag inte gillar är sättet att använda genomsnittsstatistik för hela landet för att göra sin poäng. 66% belåningsgrad på nya lån. I snitt ja. I hela landet ja. Men, det är ju i storstäderna det är intressant för det är ju där de extrema fallen hittas. Dessutom måste man ju faktiskt också se till att många har extremt svårt att köpa boende i storstäderna idag. Särskilt förstagångsköpare.

Hur ser egentligen byggherrarnas marginaler ut i storstäderna? Jag gissar bra. Var länge sen man hörde något om att bygga billigt men känns som att marknaden måste påverkas på något sätt för att inte byggföretagen bara ska sko sig på detta och ytterligare öka på lånen. Tycker det mycket nyproduktion man ser snarare är lyxigt (på ytan iaf) och dyrt. Även om de säkert byggs billigt.

Man ska heller inte glömma att kommunerna har tagit bra betalt för marken. Byggbolagen har i huvudsak satsat på bostadsrätter. Där har säkert marginalerna varit allra bäst trots att man fått betala mer för marken än om man satsat på hyresrätter.

Byggkostnaderna i Sverige är höga. Lyxen intrycken man bygger in är mer en yta med ett bäst före datum.

 

[Räv]

Apropå mark. Intressant radioreportage i P1 idag kring tomträttsavgäld. Det här är väl i huvudsak något som gäller Stockholm. "En bostadsrätt som säljs och där föreningen inte äger marken bör prissättas/värderas 30% lägre". En utgift i föreningen som de inte vet mer om än att den kommer bli avsevärt högre var 10 år bör påverka priset. Det gör den inte mig veterligen. Ingen nyhet för mig men bra att de tog upp den. När vi gjorde exit och skaffade en mindre övernattningslgh var det en dealbreaker. Friköpt mark var ett måste.

 

[ANALOGUE]

Apropå mark. Intressant radioreportage i P1 idag kring tomträttsavgäld. Det här är väl i huvudsak något som gäller Stockholm. "En bostadsrätt som säljs och där föreningen inte äger marken bör prissättas/värderas 30% lägre". En utgift i föreningen som de inte vet mer om än att den kommer bli avsevärt högre var 10 år bör påverka priset. Det gör den inte mig veterligen. Ingen nyhet för mig men bra att de tog upp den. När vi gjorde exit och skaffade en mindre övernattningslgh var det en dealbreaker. Friköpt mark var ett måste.

Samma med villor. Folk betalar nästan fullvärde. Rimligen borde priset vara rabatterat med ungefär friköpskostnaden, men iaf på de hus jag kikat verkar det spela föga roll. Samma med radhus som är brf och inte äger marken, och då är det ofta några få hushåll, där skulden oftast vara miljoner per radhus, som köparna verkar bortse från.

 

[albinh]

Samma med villor. Folk betalar nästan fullvärde. Rimligen borde priset vara rabatterat med ungefär friköpskostnaden, men iaf på de hus jag kikat verkar det spela föga roll. Samma med radhus som är brf och inte äger marken, och då är det ofta några få hushåll, där skulden oftast vara miljoner per radhus, som köparna verkar bortse från.

Jo, det där var vi också förvånade över när vi letade hus och budgivningarna drog igång. Vi gick efter de tre F:en Friköpt, Fjärrvärme och Fiber och lyckades till sist checka av alla tre. Viss skillnad att hamna med direktverkande el och tomträttsavgäld samt ha missat när grannarna grävde fiber.

 

[Harmon Rabb]

Det är ju egentligen rätt smart från kommunernas håll att fortsätta äga marken husen är byggda på. Man får in en avgift i oändlig tid istället för att sälja marken en gång.

Det är väl lite så adeln äger mark i Storbritannien. De hyr bara ut den på långa kontrakt. När de går ut omförhandlas de.

 

[Belfort]

Apropå mark. Intressant radioreportage i P1 idag kring tomträttsavgäld. Det här är väl i huvudsak något som gäller Stockholm. "En bostadsrätt som säljs och där föreningen inte äger marken bör prissättas/värderas 30% lägre". En utgift i föreningen som de inte vet mer om än att den kommer bli avsevärt högre var 10 år bör påverka priset. Det gör den inte mig veterligen. Ingen nyhet för mig men bra att de tog upp den. När vi gjorde exit och skaffade en mindre övernattningslgh var det en dealbreaker. Friköpt mark var ett måste.

Folk skiter i sånt där, man förväntar sig att marknaden ständigt ökar och att det alltid finns ett överflöd av köpare för varje objekt. Folk köper ju lägenheter innan de ens har sett objektet, och då pratar vi inte om några sällsynta objekt, utan helt vanliga lägenheter som ryker direkt. Finns knappt tid för en andra titt på lägenheterna heller utan man förväntar sig köpa efter ha spenderat max en kvart inne i lägenheten. Roligt när man har mer frihet och möjlighet till mycket "research-tid" när man ska köpa en ny dator för 15 000kr, medans marknaden och snabba processen av påhejjande mäklare gör att fatta beslut om att belåna sig miljontals kronor vars betalningshorisont är resten av ens yrkesverksamma liv ska genomföras på en eftermiddag.

Det är ju egentligen rätt smart från kommunernas håll att fortsätta äga marken husen är byggda på. Man får in en avgift i oändlig tid istället för att sälja marken en gång.

Det är väl lite så adeln äger mark i Storbritannien. De hyr bara ut den på långa kontrakt. När de går ut omförhandlas de.

Populärt även bland svensk adel. Där vissa av frälsebönderna har arrenderat jorden i generationer men det som erbjuds är höjda arrenden och ibland med stora svårigheter att köpa fri marken. Trevligt för jordägaren som inkasserar pengarna.

 

[alfgren]

Roligt när man har mer frihet och möjlighet till mycket "research-tid" när man ska köpa en ny dator för 15 000kr, medans marknaden och snabba processen av påhejjande mäklare gör att fatta beslut om att belåna sig miljontals kronor vars betalningshorisont är resten av ens yrkesverksamma liv ska genomföras på en eftermiddag.

Exakt så. Mitt första hus köpte jag efter 20 minuter. Det var 31 par på visningen, det var bara att bjuda högst liksom och inte fundera så mycket.

 

[ANALOGUE]

Dagens lokalblaska

Town houset är verkligen bananas 🤑😄

PS. Jag säger inte att en vanlig Svensson köpte det 85... ds.

 

[alfgren]

Fast vad hade 3.8mkr på börsen 1985 resulterat i idag? Nån som vet?

 

[HSK]

Fast vad hade 3.8mkr på börsen 1985 resulterat i idag? Nån som vet?

30/9 1986 (verkar vara så långt tillbaka man kommer) låg kursen på 125 och idag ca 2200 vilket ger en ökning på 1660%. 3.8Mkr skulle alltså motsvara 66.9Mkr om jag inte har räknat helt galet.

Historiska kurser OMXS30, OMX Stockholm 30 Index, (SE0000337842) - Nasdaq

Historiska kurser

www.nasdaqomxnordic.com

Det förutsätter så klart att innehavet har följt index till punkt och pricka så det skulle lika gärna kunna vara det tiodubbla eller en bråkdel av samma summa.

 

[alfgren]

30/9 1986 (verkar vara så långt tillbaka man kommer) låg kursen på 125 och idag ca 2200 vilket ger en ökning på 1660%. 3.8Mkr skulle alltså motsvara 66.9Mkr om jag inte har räknat helt galet.

Historiska kurser OMXS30, OMX Stockholm 30 Index, (SE0000337842) - Nasdaq

Historiska kurser

www.nasdaqomxnordic.com

Det förutsätter så klart att innehavet har följt index till punkt och pricka så det skulle lika gärna kunna vara det tiodubbla eller en bråkdel av samma summa.

Skillnaden är väl främst att risken i fastighetsaffären i princip har varit 0...

 

[Criss Cross]

Skillnaden är väl främst att risken i fastighetsaffären i princip har varit 0...

Men vi hade en fastighetskris runt 93-94 och då sjönk priserna rejält.

 

[oystercase]

30/9 1986 (verkar vara så långt tillbaka man kommer) låg kursen på 125 och idag ca 2200 vilket ger en ökning på 1660%. 3.8Mkr skulle alltså motsvara 66.9Mkr om jag inte har räknat helt galet.

Historiska kurser OMXS30, OMX Stockholm 30 Index, (SE0000337842) - Nasdaq

Historiska kurser

www.nasdaqomxnordic.com

Det förutsätter så klart att innehavet har följt index till punkt och pricka så det skulle lika gärna kunna vara det tiodubbla eller en bråkdel av samma summa.

Fast index är lite luriga att använda på detta sätt och ger en överskattning av avkastningen.

Bolag som går i konkurs försvinner ur index. Dvs index minskar inte med motsvarande värdeförlusten. Samma sak med bolag som hamnar på dekis. Eftersom deras aktiekurs och bolagsvärde minskar så minskar även deras viktning i indexet medan andra bolag som ingår då viktas tyngre. Ofta tas de i slutändan bort från indexet.

Framgångsrika bolag påverkar tvärt om. De läggs till index när de växer i värde.

Så även om man investerar "efter index" då blir den reella avkastningen lägre.

 

[mrcasual]

Fast index är lite luriga att använda på detta sätt och ger en överskattning av avkastningen.

Bolag som går i konkurs försvinner ur index. Dvs index minskar inte med motsvarande värdeförlusten. Samma sak med bolag som hamnar på dekis. Eftersom deras aktiekurs och bolagsvärde minskar så minskar även deras viktning i indexet medan andra bolag som ingår då viktas tyngre. Ofta tas de i slutändan bort från indexet.

Framgångsrika bolag påverkar tvärt om. De läggs till index när de växer i värde.

Så även om man investerar "efter index" då blir den reella avkastningen lägre.

Samtidigt fångar indexjämförelser bara priser och inte direktavkastning. Så verkliga innehav skulle resultera i större vinst med utdelningar

 

[oystercase]

Samtidigt fångar indexjämförelser bara priser och inte direktavkastning. Så verkliga innehav skulle resultera i större vinst med utdelningar

Dvs ett total return index.
I en uppåtgående marknad så stämmer det så klart. I en medåtgående marknad finns över tid risken att reella avkastningen över tid blir lägre.

 

[ANALOGUE]

Skulle vilja påstå att den största skillnaden är att de troligen köpt sig en bostad för att bo i ett hus de trivs i och vill att deras barn ska växa upp i. Deras främsta tänkta avkastning var troligen att de fick bo så fint i alla dessa år, samt att de har sparat massor jämfört med att hyra samma standard.

Det är också troligen så att de lade en bråkdel av summan själva, så avkastningen på deras kapital kanske i själva verket varit 15 000 - 30 000 %

Att jämföra aktier som är en riskfylld investering, där man kan förlora hela sitt kapital - och om man har hävstång - långt mycket mer, med ett husköp som faktiskt inte haft som primärt syfte att stiga i värde, och dessutom haft mycket låg risk att sätta ägaren i konkurs, blir lite konstigt.

Prisuppgången är i min värld inte rimlig bara för att börsen stigit mycket.

 

[mrcasual]

Politiker och riksbank anser nog att fall på bostadsmarknaden är värre för ekonomin i övrigt än fall på börsen (även om sådana också kan orsaka valutalättnader).

Efter att ha sett hur mycket pengar utländska riksbanker varit beredda att trycka för att avhjälpa krisen är det svårt att se att Sverige kan acceptera en rejäl boprisnedgång (än mindre krasch). Risken är nog snarare att vi kommer behöva späda ur valutan än mer och då kan bostad med lån agera som ett hävstångsinstrument för att skydda/öka köpkraft

 

[oystercase]

Politiker och riksbank anser nog att fall på bostadsmarknaden är värre för ekonomin i övrigt än fall på börsen (även om sådana också kan orsaka valutalättnader).

Efter att ha sett hur mycket pengar utländska riksbanker varit beredda att trycka för att avhjälpa krisen är det svårt att se att Sverige kan acceptera en rejäl boprisnedgång (än mindre krasch). Risken är nog snarare att vi kommer behöva späda ur valutan än mer och då kan bostad med lån agera som ett hävstångsinstrument för att skydda/öka köpkraft

Kollar man historiskt så har ju alltid metoden varit att spä ut värdet på svenska kronan. Bara titta på utvecklingen på kronans värde över tid.
Med alla kvantitativa lättnader global är ju effekten att alla valutors värde späs ut. Så frågan är om inte en stor del av värdeökningen på börsen och fastigheter snarare ska ses som att pengar som används för detta (och lyxvaror typ rolex/patek/porsche) i realiteten tappat väldigt mycket värde

 

[mrcasual]

Kollar man historiskt så har ju alltid metoden varit att spä ut värdet på svenska kronan. Bara titta på utvecklingen på kronans värde över tid.
Med alla kvantitativa lättnader global är ju effekten att alla valutors värde späs ut. Så frågan är om inte en stor del av värdeökningen på börsen och fastigheter snarare ska ses som att pengar som används för detta (och lyxvaror typ rolex/patek/porsche) i realiteten tappat väldigt mycket värde

Jo, det kan förstås vara bättre försöka placera i länder eller tillgångar med mindre utspädning, men så länge de nominella priserna går upp blir hävstången man får med bostadslån attraktiv

 

[oystercase]

Jo, det kan förstås vara bättre försöka placera i länder eller tillgångar med mindre utspädning, men så länge de nominella priserna går upp blir hävstången man får med bostadslån attraktiv

Absolut. Motsatsen var ju fastighetskrisen på 90-talet då många hade lånat upp i utländska valutor. Det var inte kul när både kronan och fastigheter sjönk som stenar.

 

[mrcasual]

Absolut. Motsatsen var ju fastighetskrisen på 90-talet då många hade lånat upp i utländska valutor. Det var inte kul när både kronan och fastigheter sjönk som stenar.

Ja, det har ju polska långivare som lånat i Schweizerfrac fått uppleva nyligen, men där gick Europadomstolen in och skrev av lånen så det lönade sig... tror man allmänt kan tolka det som att statliga eller överstatliga organ är beredd att göra mer för att undvika svårigheter på bostadsmarknaden nu, vilket motiverar mer aggressivt bostadsinvesteringsbeteende.

 

[oystercase]

Ja, det har ju polska långivare som lånat i Schweizerfrac fått uppleva nyligen, men där gick Europadomstolen in och skrev av lånen så det lönade sig... tror man allmänt kan tolka det som att statliga eller överstatliga organ är beredd att göra mer för att undvika svårigheter på bostadsmarknaden nu, vilket motiverar mer aggressivt bostadsinvesteringsbeteende.

Ja precis. I 90-talskrisen var det ju bankerna som blev utbailade. I slutändan är det alltid någon som får ta smällen. När staten griper in får vi alla dela på det...

 

[mrcasual]

Ja precis. I 90-talskrisen var det ju bankerna som blev utbailade. I slutändan är det alltid någon som får ta smällen. När staten griper in får vi alla dela på det...

Mjo, om staten/riksbanken löser det genom att smyga ut inflation är det främst löntagare, sparkonton, pensioner, bidrag (och andra inkomster i nominella belopp) som betalar medan de som äger tillgångar behåller köpkraften

 

[Belfort]

Dagens lokalblaska

Town houset är verkligen bananas 🤑😄

PS. Jag säger inte att en vanlig Svensson köpte det 85... ds.

Mest intressanta är villorna köpta 2000-2010 som säljs med vinst på 20miljoner+. Det är en ruggigt bra utveckling under en tid då räntan blivit väldigt fördelaktig. Att gå från 25miljoner till 93miljoner på bara 10år, wow!

Och så tänker man att detta är endast villor, då har man lämnat ute hela marknaden för lägenheter eftersom det inte råder samma insyn på de köpen. Hade varit fantastiskt med något liknande för bostadsrätter!

 

[Criss Cross]

Mest intressanta är villorna köpta 2000-2010 som säljs med vinst på 20miljoner+. Det är en ruggigt bra utveckling under en tid då räntan blivit väldigt fördelaktig. Att gå från 25miljoner till 93miljoner på bara 10år, wow!

Och så tänker man att detta är endast villor, då har man lämnat ute hela marknaden för lägenheter eftersom det inte råder samma insyn på de köpen. Hade varit fantastiskt med något liknande för bostadsrätter!

Men jämför man hus 2 med hus 10 så misstänker jag att hus 2 har gått igenom en större renovering/ombyggnad/tillbyggnad. Hus 10 har en mer rimlig uppgång.