-
Välkommen till ett uppdaterat Klocksnack.se
Efter ett digert arbete är nu den största uppdateringen av Klocksnack.se någonsin klar att se dagens ljus.
Forumet kommer nu bli ännu snabbare, mer lättanvänt och framför allt fyllt med nya funktioner.Vi har skapat en tråd på diskussionsdelen för feedback och tekniska frågeställningar.
Tack för att ni är med och skapar Skandinaviens bästa klockforum!
/Hook & Leben
Bostadsbubbla
- Trådstartare Kson
- Start datum
Jäkligt märkligt när det samtidigt rapporterades att borprisökningarna mattades av, känns som att alla nyheter om bostäder är targeted ads sponsrat av Sveriges mäklare. Såklart är de två nyheterna inte motstridiga i sig men med två helt olika fokus.
www.svt.se
Prisökning på lägenheter bromsar in
Under mars dämpades prisökningarna på lägenheter – och på vissa håll i landet sjönk priserna till och med. Samtidigt fortsätter villapriserna att rusa.
www.svt.se
Ja lite patetiskt med sådana klick bites hela tiden.Jäkligt märkligt när det samtidigt rapporterades att borprisökningarna mattades av, känns som att alla nyheter om bostäder är targeted ads sponsrat av Sveriges mäklare. Såklart är de två nyheterna inte motstridiga i sig men med två helt olika fokus.
Prisökning på lägenheter bromsar in
Under mars dämpades prisökningarna på lägenheter – och på vissa håll i landet sjönk priserna till och med. Samtidigt fortsätter villapriserna att rusa.
Tycker det är märkligt att det blir en nyhet när man fick veta att villorn steg 2% i Mars, redan typ 4 April. Sedan kommer Valueguard i mitten av April säga samma sak och då blir det en nyhet igen
Framgångsrik reklam/självuppfyllande nyheter, det har ju varit sådär väldigt länge nu, pumpas ut minsta lilla som "priserna tokhöjs, inget stopp i sikte, köp nu"-nyheter om bostäder senaste åren.Ja lite patetiskt med sådana klick bites hela tiden.
Tycker det är märkligt att det blir en nyhet när man fick veta att villorn steg 2% i Mars, redan typ 4 April. Sedan kommer Valueguard i mitten av April säga samma sak och då blir det en nyhet igen
Man ska se den typen av "nyheter" som partsinlaga från mäklarsamfundet. Det är ingen slump vilka personer som uttalar sig så att säga ;-)Ja lite patetiskt med sådana klick bites hela tiden.
Tycker det är märkligt att det blir en nyhet när man fick veta att villorn steg 2% i Mars, redan typ 4 April. Sedan kommer Valueguard i mitten av April säga samma sak och då blir det en nyhet igen
Belfort
Omega
Hur mycket tid lägger en mäklare på ett objekt, hur långt är ett snöre såklart. Men hur ligger det till om man tänker en 2-3a bostadsrätt i innerstan i Stockholm? Hur mycket tänker man att det är på en villa ”på landet”?
Kan arbetsinsatsen i innerstan vara mindre än 10h tid? Det är ändå saftiga provisioner och en marknad just nu som gör det allt annat än svårsålt?
Hur är provisionen nu jämfört med 90-talet. Körde man procentbaserat då också?
Kan arbetsinsatsen i innerstan vara mindre än 10h tid? Det är ändå saftiga provisioner och en marknad just nu som gör det allt annat än svårsålt?
Hur är provisionen nu jämfört med 90-talet. Körde man procentbaserat då också?
Svårt att bara mäta arbetstiden. Det viktiga är resultatet. En duktig erfaren mäklare kan jobba mindre för han vet var han ska börja och var han inte ska lägga sin tid. Jag har undrat detsamma då jag säljer nu. Gav bästa provisionen, ändå ska jag betala deras annons på hemnet. Börjar bli lite trött på extrakostnader. Som att snickaren förväntar sig att jag ska köpa hammare.
Tapiren
Cartier
Jag tror jag resonerade lite kring det tidigare i tråden, men kan mäklaren göra något?
Snygga bilder, bra annons... sen kommer ju spekulanterna oavsett? Det är mer spekulanterna och banken som sätter gränserna, snarare än mäklaren.
Sen ska de alltid köra sin trappa också, känns som rent hittepå. Det bygger bara på att normala människor inte har koll och generellt blir ganska nöjda ändå, "huset har ju ökat med flera miljoner!".
Snygga bilder, bra annons... sen kommer ju spekulanterna oavsett? Det är mer spekulanterna och banken som sätter gränserna, snarare än mäklaren.
Sen ska de alltid köra sin trappa också, känns som rent hittepå. Det bygger bara på att normala människor inte har koll och generellt blir ganska nöjda ändå, "huset har ju ökat med flera miljoner!".
Senast ändrad:
Pacta sunt servanda
Panerai
Håller med. Mäklarna sitter på kanalerna. Det är allt, om man inte gillar att köpa floskler. Vilken normalbegåvad person som helst kan sköta en överlåtelse av en bostadsrätt med hjälp av banken, utan mäklare involverad.
Belfort
Omega
Givetvis, det är resultatet som är viktigast, men jag tänker i grova drag, det är inte jättesvårt att mäta arbetstid. Inom många andra yrkeskategorier så kan man få ganska preciserat hur mycket arbete en person lägger ner på ett visst arbete. I övrigt, hur mycket behöver mäklaren arbeta för att hitta kunder till säg en 2a eller 3a i innerstan, köparna sitter och själva sonderar marknaden och hör av sig. Just nu är marknaden glödhet och mäklarna kan gå över till att börja kränga bostäder "borttagen innan visning" och på så vis få ännu snabbare deals. Om vi pratar om några speciella objekt så kan jag givetvis förstå att det kan ta tid, kränga en större fastighet med tillhörande större skog kräver mer, men alla objekt under 12miljoner i Stockholm säljer sig själva (känns det som, jag blir gärna motbevisad).
Det har ju gjorts försök med billiga mäklartjänster där säljaren sköter visningen och mäklaren tar in bud och sköter kontrakt. I slutändan så verkar köparna föredra att ha kontakt med mäklaren från visning och vidare genom budgivningen. Det är ju viss psykologi i en budgivning också. Ska vi lägga ett bud till eller skita i det? Ett bud kan ju innebära 100.000 kr högre pris.
Det finns även tjänster där du har en mäklare men till fast billigare arvode. Dessa mäklare har då ofta fast lön. Vad motiverar dessa mäklare att göra det där extra? Och varför skulle en duktig mäklare söka sig till denna typ av tjänst om de tjänar mer pengar på annat håll?
Tapiren
Cartier
Absolut, jag tror definitivt att alla försäljningar där värdet överstiger några hundra tusen mår bra av en mäklare, inte för att processen är svår utan för att köparna mår bra av det med högre slutpris som följd.
Men, snacket ”jo men du får nog sju miljoner, om vi överstiger det vill jag ha 10% som extra incitament att kämpa för....” köper jag inte, hur ska mäklaren kunna kämpa? Varför gör han eller hon det inte redan från början?
I storstäderna handlar det ju mest om att säljaren ska kopiera prospektet från förra visningen och sen försöka vara nykter och trevlig på visningen, jag tror att det i 9 fall av 10 är mäklare som rider på den kraftiga prisuppgången som gör att säljarna känner sig som vinnare oavsett.
Senast ändrad:
Jag själv har alltid valt trappstegsprovision när jag har sålt. För att det ska vara värt för mäklaren att kämpa på och inte bara vilja stänga affären. 2 % på 300.000 kr är ju ingenting! 10 % på 300.000 kr är 30.000 kr. Men alla fungerar vi olika.
Limpas
Cartier
Nu är ju inte pris hela biten heller och mäklarens uppgift är väl också ofta att hitta lösningar där det funkar bra för köpare och säljare vad gäller tillträde och andra villkor. T.ex. förhandla med säljaren om att kanske tumma på tillträde för att kunna få 50k till, eller tvärtom. Och samma med köpare, hitta lösningar som gör att rätt köpare som kan betala liiiite mer faktiskt kan slå till och inte är hindrade av tveksamheter om tillträde eller besiktningspunkter eller vad det nu kan vara. Min bild är att de duktiga mäklarna är de som bygger varumärke genom nöjda säljare och köpare och gör det genom att jobba hårt, och inte de som enbart fokuserar på pris.
Som marknaden är nu är det ju lättsålt, men det är det ju för alla mäklare så det gäller fortfarande att försöka vara snäppet bättre än alla andra. Det är nog hårt slit, och vissa objekt kan man nog sälja utan mycket jobb alls medan andra kräver en del gnuggande. Det är en tjänst som är värd att betala för tycker jag, men sen kan jag tycka att vissa ska ha lite väl mycket betalt. Har lite svårt att förstå grejen med "stjärnmäklare" som tycker sig vara värda dubbla arvodet för att de skulle vara exceptionellt duktiga på att ordna högsta pris. Gärna har man ett exempel på något objekt som man minsann sålde 40% över utgångspris för tre månader sedan. Erfarenhet betalar jag dock gärna för.
Som marknaden är nu är det ju lättsålt, men det är det ju för alla mäklare så det gäller fortfarande att försöka vara snäppet bättre än alla andra. Det är nog hårt slit, och vissa objekt kan man nog sälja utan mycket jobb alls medan andra kräver en del gnuggande. Det är en tjänst som är värd att betala för tycker jag, men sen kan jag tycka att vissa ska ha lite väl mycket betalt. Har lite svårt att förstå grejen med "stjärnmäklare" som tycker sig vara värda dubbla arvodet för att de skulle vara exceptionellt duktiga på att ordna högsta pris. Gärna har man ett exempel på något objekt som man minsann sålde 40% över utgångspris för tre månader sedan. Erfarenhet betalar jag dock gärna för.
Belfort
Omega
Det gäller som säljare att man har bra koll på priserna, så inte mäklarna sätter utgångspriset lågt? Är det trappstegsmetodiken som används av mäklarna som sätter lockpriser, "Nja här är det svårtsålt, bäst att vi sätter 5miljoner för den här lägenheten, och så får jag 10% på allt över 5,5miljoner ok?" Fast egentligen borde lägenheten ha utgångspris på 6miljoner+.
Hur ska mäklaren kämpa mer, köparen kommer i regel till mäklaren, inte tvärtom? Även om det rör sig om speciella objekt som vissa kunder har meddelat "vi vill ha den där typen av boende, ring mig om du har det".
Men visst mäklaren kan kämpa hårdare när det gäller andra saker som @Limpas pratar om. Kanske kämpa hårt för en snabb budgivning så köparen inte hinner kolla på objektet en gång till utan stänger köpet fort. Då får man det snabbt överstökat och alla kan gå vidare i livet.
Kanske låter lite tjatig, men är verkligen intresserad om någon vet hur många arbetstimmar som det i genomsnitt behövs för att sälja en genomsnittlig lägenhet i Stockholms innerstad, eller andra objekt för den delen också. Hur många objekt har en mäklare igång samtidigt, en i veckan? 10 objekt som går parallellt?
Tapiren
Cartier
Ja, och jag vill fylla på med;
1) Mäklaren får ju faktiskt betalt ändå, det är ju inte så att man betalar dem för att lägga ut annonsen på nätet och att ansvaret tar slut där, i grundpriset tycker jag att man som säjare har rätt och förvänta sig att mäklaren faktiskt är seriös nog att bjuda på sin expertkunskap samt att han eller hon ringer de där samtalen som kan sy ihop en affär.
2) Jag upprepar, vad kan mäklaren egentligen göra, mer än att sitta och invänta bud? Visst, ringa en vända och kolla intresset, vara trevlig, flexibel... men hur ska de "kämpa"?
Affärerna i storstäderna känns ju mer eller mindre självgående just nu, och har så gjort en tid....
Limpas
Cartier
Som marknaden är nu har nog många mäklare måånga objekt på gång. Många ligger ju som "kommande", "snart till salu", "förberedd" och allt vad det är och så kan de ligga länge. Alla sådana objekt måste väl mäklaren se till att hålla lite varma, även om det inte är aktiv budgivning just nu.
Kanske att sålla bland horden av spekulanter och fokusera på de som faktiskt är spekulanter på riktigt, har råd och lirar med tillträde osv? Inget jag skulle vilja göra själv direkt och där krävs en mäklare som jobbar hårt. Handlar kanske inte om skicklighet direkt, men hårt jobb.
Precis, de har att göra med en jävla massa idioter. Jobbar väldigt ofta söndagar och kväll. Mäklare är absolut inget jag skulle vilja vara.
Som alla andra försäljare, arbetar en mäklare för att bygga upp relationer som de kan leva på i dåliga tider, eller i bra. Det är viktigare för dem att kunna tillmötesgå en bra kund som frågar efter en liten lägenhet åt sin tonåring, än att ha en relation med mig eller köparen som kanske aldrig mer kommer att behöva hans hjälp. Min erfarenhet hittills är att de började med att kontakta sitt egna nätverk, sen gick de ut med en kommandeannons. De strävar efter att minimera tiden med randomköpare. De minimerar för att spara tid genom att bli nåbara med rätt objekt för några få potentiellt intressanta köpare. Går inte det så är det sista steget en annons med visningar och budgivning, men kan de sälja innan det så är det önskvärt för dem. Utifrån din fråga om hur mycket tid en enskild mäklare lägger på varje försäljning beror mycket på deras tillvägagångssätt. De mäklare som direkt sätter ut en annons som är tillgänglig för alla, får nog jobba många timmar för då måste de också lägga tid på de mindre potentiella spekulanterna. Hur många timma i snitt det blir vet jag inte så du får inget svar på den fråga från mig
.
Sorry för delvis OT men hittar ingen bättre tråd och känns lite onödigt att starta en ny. Vilken belåning samt skuldsättning "kan man acceptera" att föreningen har vid nyproduktion? Jag är ingen mästare på siffror men om jag räknar rätt får jag belåningen till ca 12,5k/kvm, lite högt men nog helt ok vid nyprod? Skuldsättningen får jag dock till strax över 21 vilket känns väldigt högt? Har byggbolaget medvetet satt en låg avgift till föreningen för att locka köpare?
Var i sverige? 12,5 är i sig inte en ögonöppnande siffra. Räkna lite själv och försök avgör om det är rimligt. Finns det tex någon amortering inräknad i budgeten med förslagna avgiftsnivåerna?
Skåne, strax utanför Helsingborg. Trevligt område vid havet men ligger lite off, mycket semesterboenden i närheten.
Hittar tyvärr inget om amortering i kostnadskalkylen.
Det finns ett avsnitt om det med Arturo Arques (privatekonom hos Swedbank) som gäst. Jag minns inte exakt vad som sades men kontentan var att många nya föreningar är väldigt högt skuldsatta och ffa har orimligt långa avskrivningar som bara skjuter kostnaderna på framtiden. I avsnittet nämner han även vad han anser är rimlig resp. hög skuldsättning för BRF men jag minns inte siffrorna på rak arm.
#172: PÅ RIKTIGT om bostadsrättsföreningar - Ekonomi PÅ RIKTIGT med Charlie & Mathias
De flesta har större engagemang i sitt sparkonto på 50 000:- än på ekonomin i sin bostadsrättsförening trots att det är en miljonaffär. Det känns extra besvärande nu när vi kan konstatera att häften av alla föreningar sparar för lite och hälften av dem inte får ihop sin ekonomi. Arturo Arques...
poddtoppen.se
Jag köpte min lägenhet för 7-8 år sedan, innan den stora nyproduktion började i min stad. En av föreningarna som jag kollade på då hade runt 2000kr/kvm i belåning, jag valde att inte köpa där delvis pga av att belåningen kändes hög. Det känns nästan komiskt nu när folk köper som galningar i föreningar med 12000 till 18000kr/kvm i belåning. Många av dom nya föreningarna har också väldigt lite utrymme för amorteringar och det är med superlåg ränta.
(Sen är det fler saker än just belåning som avgör om föreningen är bra eller inte. Vill få med det också.)
(Sen är det fler saker än just belåning som avgör om föreningen är bra eller inte. Vill få med det också.)
Jag har för mig att belåningen på min första lägenhet i nyproduktion runt 2007 låg på 9k/kvm. Om jag minns rätt så sa min bank på den tiden att under 13k/kvm var ett av deras kriterium för dem att godkänna lånet. Så jag tycker inte att 12,5 låter allt för blodigt. Däremot brukar avgiften sättas utifrån rådande ränteläge och där tror jag man behöver ha med i kalkylen att det kan bli högre avgifter vid ganska små rörelser. Har för mig att man brukar inkludera lite känslighetsanalyser med olika räntescenarion i den ekonomiska planen.
Limpas
Cartier
Finns många aspekter att beakta vad gäller belåning eller ekonomi generellt i Brf. Jag är absolut inget proffs men tycker inte man kan hänga upp sig på ett nyckeltal. Man måste ha en helhetsbild. Belåning per kvm säger verkligen inte allt. Äger föreningen marken tex? Isf finns kanske anledning till lite högre lån. Finns lokaler som hyrs ut? Ser man ut att ha en långsiktigt sund ekonomi (amortering, fondering, avskrivningar)?
Vår förening är tex hyfsat ny och har en rätt hög belåning per kvm boyta. Men en rätt stor andel är lokaler som hyrs ut till (mestadels) stabila hyresgäster. Beroende på om man beaktar det eller inte så ser ekonomin antingen rätt kass ut, eller faktiskt rätt bra. Inte ens alla mäklare förstår detta. En mäklare säger att vi har hög belåning och att det är nackdel vid försäljning. En annan säger att vi har fina intäkter från lokaler vilket gör att vi har en stor fördel jämfört med grann-brf:er.
Vår förening är tex hyfsat ny och har en rätt hög belåning per kvm boyta. Men en rätt stor andel är lokaler som hyrs ut till (mestadels) stabila hyresgäster. Beroende på om man beaktar det eller inte så ser ekonomin antingen rätt kass ut, eller faktiskt rätt bra. Inte ens alla mäklare förstår detta. En mäklare säger att vi har hög belåning och att det är nackdel vid försäljning. En annan säger att vi har fina intäkter från lokaler vilket gör att vi har en stor fördel jämfört med grann-brf:er.
tjock_röker
Omega
En ny förening som behöver lokalintäkter för gå runt ska man vara vaksam på, i den ekonomiska planen räknar de ofta in detta. Finns en ny förening i Stockholm som har 2/4 lokaler tomma, vilket gör att snart behöver hyrorna höjas. Men som du nämner beror allt på läge och fastighet. Allt annat lika tar jag hellre en förening med 10 brf än 8 brf + 2 lokaler. Men ofta är inte allt annat lika
Limpas
Cartier
Absolut, så är det. Menade att man måste se helhetenEn ny förening som behöver lokalintäkter för gå runt ska man vara vaksam på, i den ekonomiska planen räknar de ofta in detta. Finns en ny förening i Stockholm som har 2/4 lokaler tomma, vilket gör att snart behöver hyrorna höjas. Men som du nämner beror allt på läge och fastighet. Allt annat lika tar jag hellre en förening med 10 brf än 8 brf + 2 lokaler. Men ofta är inte allt annat lika