Limpas
Silver
124 visningar?! Galet. Kul att ni är i hamn. Grattis!6 månader. 124 visningar. 2 småbarn i hasorna. Men nu är vi äntligen i mål. Skrev ikväll. Sjuka är att vi nog kommer göra om resan igen om 2-3 år
-
Välkommen till ett uppdaterat Klocksnack.se
Efter ett digert arbete är nu den största uppdateringen av Klocksnack.se någonsin klar att se dagens ljus.
Forumet kommer nu bli ännu snabbare, mer lättanvänt och framför allt fyllt med nya funktioner.Vi har skapat en tråd på diskussionsdelen för feedback och tekniska frågeställningar.
Tack för att ni är med och skapar Skandinaviens bästa klockforum!
/Hook & Leben
Bostadsbubbla
- Trådstartare Kson
- Start datum
Grattis! Ni har verkligen kämpat, hatten av! Fattar inte hur ni pallat...6 månader. 124 visningar. 2 småbarn i hasorna. Men nu är vi äntligen i mål. Skrev ikväll. Sjuka är att vi nog kommer göra om resan igen om 2-3 år
Vi har kanske gått på 8 visningar...
Men vi fick ju också till köpet igår även om vi skriver på mån/tis då en mäklare måste fixa kontrakt och så som ju inte fanns då det var off market. Så finns ju risk att det skiter sig fortfarande men vi har iaf skakat tass.
Senast ändrad:
Skönt att du säljer hus!Huset ute på hemnet:
Budar på annat hus:
Kommit in bra bud på egna innan visning. Kommer nog köra visning oavsett budnivån även med risken o missa ett toppbud.
Hittat huset o flytta till samtidigt som 5 andra...
Själv säljer jag lgh (också ute nu) och känns betydligt mer nervöst när vi köpt mer är dubbelt så dyrt parhus. Lghmarknaden är ju rätt mkt segare...
#stressad
zeke_varg
Basic
Vi vann budgivning idag. Första visningen vi gick på.6 månader. 124 visningar. 2 småbarn i hasorna. Men nu är vi äntligen i mål. Skrev ikväll. Sjuka är att vi nog kommer göra om resan igen om 2-3 år
Snacka omytterligheter mellan oss.Nu hade vi hyfsad koll på området och var vi ville bo. Skippade ett par stycken efter att ha svängt förbi o kolla läget på tomterna. Gick visserligen på två visningar i söndags men andra huset har inga bud ännu. Den vi vann hade 75 bud...
läge läge läge..
Grattis! Skulle ni flytta från sthlm?Vi vann budgivning idag. Första visningen vi gick på.
Nu hade vi hyfsad koll på området och var vi ville bo. Skippade ett par stycken efter att ha svängt förbi o kolla läget på tomterna. Gick visserligen på två visningar i söndags men andra huset har inga bud ännu. Den vi vann hade 75 bud...
läge läge läge..
Lycka till med försäljningen nu också!
zeke_varg
Basic
Tack!
Flyttar bort från Sthlm. Huset blir typ lika dyrt som det vi har nu.. men ingen idé att snåla när man råkat haft tur att födas och köpa boende i rätt tidsepåk. Vi kör hela vägen. Blir lite bättre hus för pengarna och till att och med lite dyrare efter planerad renovering.
Gött! Blir lite mer hus för pengarna på andra platserTack!
Flyttar bort från Sthlm. Huset blir typ lika dyrt som det vi har nu.. men ingen idé att snåla när man råkat haft tur att födas och köpa boende i rätt tidsepåk. Vi kör hela vägen. Blir lite bättre hus för pengarna och till att och med lite dyrare efter planerad renovering.
Limpas
Silver
Sitter och kollar igenom årsredovisningar för småhus-brf och blir förvånad över hur många nybildare brfer (typ max 5 år gamla) som sänkt avgiften de senaste åren. I den ekonomiska planen har man räknat med en "galet hög ränta" om 2-3% och därför blir det massa pengar över. Vad gör styrelsen då? Jo, man sänker avgiften såklart! Amortera? Neeeej, aldrig i livet. Jag vet att det finns få anledningar för brf att amortera stenhårt och ner till låga nivåer såsom <5k kr/kvm och att det kan vara vettigare att låta brf-innehavarna amortera på sina egna lån, men om föreningen har lån på över 10k kr/kvm så borde man väl se till att amortera kan man tycka. Hittade nyligen en brf som har nästan 12k/kvm lån, funnits i 5 år och inte amorterat en spänn sedan bildandet. Däremot har man sänkt avgiften med 10% plus inkluderat sophämning i avgiften vilket innebär ytterligare sänkning. Ser ju jättebra ut på hemnet förstås..
Synd för jag kan gärna tänka mig ett brf-småhus. Det skulle passa rätt bra. Men majoriteten av alla föreningar vill man inte köpa in sig i.
Börjar bli rätt haj på att läsa årsredovisningar, men det här med avskrivningar funderar jag lite på. Någon som kan ge lite input kanske? Många nya föreningar skriver av byggnader på 120 år och mark inte alls. Är det rimligt och vettigt? Andra tips på vad man ska titta extra på? Lägger nu mycket vikt på resultaträkning för att se att man inte bygger upp förlust i föreningen pga att man t.ex. inte täcker avskrivningarna och annars nyckeltal såsom lån/kvm och om man amorterar rimligt på sina lån. Sen vill man förstås att föreningen äger marken, vilket inte är så lätt att ta reda på alla gånger. Men de borde finnas en post för tomträttsavgäld i utgifterna annars.
Synd för jag kan gärna tänka mig ett brf-småhus. Det skulle passa rätt bra. Men majoriteten av alla föreningar vill man inte köpa in sig i.
Börjar bli rätt haj på att läsa årsredovisningar, men det här med avskrivningar funderar jag lite på. Någon som kan ge lite input kanske? Många nya föreningar skriver av byggnader på 120 år och mark inte alls. Är det rimligt och vettigt? Andra tips på vad man ska titta extra på? Lägger nu mycket vikt på resultaträkning för att se att man inte bygger upp förlust i föreningen pga att man t.ex. inte täcker avskrivningarna och annars nyckeltal såsom lån/kvm och om man amorterar rimligt på sina lån. Sen vill man förstås att föreningen äger marken, vilket inte är så lätt att ta reda på alla gånger. Men de borde finnas en post för tomträttsavgäld i utgifterna annars.
zeke_varg
Basic
Det låter som du gör ett bra jobb. Majoriteten skiter i sånt när de budar så du ligger före alla andra. Lyorna går för väldigt lika summor baserat på kvm jämfört med grannen, inte att föreningen råkar ha 100 millar i lån jämfört med 5 millar på andra. Kortsiktigt skiljer det sig inget åt.. men barkar ekonomin, räntan, renoveringar och annat åt fel håll kommer de två ytterligheterna att skilja sig åt med marginal.
Limpas
Silver
Precis. Med ett mer normalt ränteläge så kommer folk börja titta mer på föreningarnas ekonomi och då kommer priserna garanterat skilja sig. Om inte annat så kommer avgifterna behöva höjas på många och då blir skillnaden t.om. uppenbar på Hemnet när vissa höjer mer än andra.
Men man har ofta hört att ekonomin är katastrof och totalt ohållbar i nya föreningar som något slags generellt faktum. Så illa tycker jag inte att det är ändå. Det är klart att man i många fall kommer behöva höja avgiften i ett högre ränteläge, men det gäller ju likväl om du köper äganderätt bara att det är dina egna lån du får betala ränta på. Det gäller väl att se till att man inte får en för hög skuld om man lägger ihop din del av föreningens skulder med dina egna.
Jag tycker att det borde ställas mer krav på föreningars årsredovisningar och informationen i mäklarannonser. T.ex. skulle det i dessa lågräntetider vara bra att synliggöra vad som händer i ett högre ränteläge. T.ex. att man räknar hypotetiskt med 3% högre ränta och ser vilken avgiftshöjning som skulle krävas för att uppnå dagens resultat. Då skulle nog folk tänka till lite. Det här får man ju göra själv nu och räkna med att avgiften kan ligga högre i framtiden.
Harmon Rabb
Basic
Det råder väl inga tveksamheter om att föreningar friserar sin ekonomi för att försöka få den mer attraktiv. För vem kan man undra ibland. Initialt är det för att attrahera de som bor i fastigheten att köpa. De vill inte få högre kostnader än de hade som hyresgäster. Väl ombildat får de börja se över sker och ting. Rör det sig om äldre fastigheter som är ombildade till bostadsrättsföreningar får man granska dessa noga och bedöma rimligheten i det genom att kolla upp själva fastigheten. Vad som är gjort och vad som behövs göras. Har man satt upp en underhållsplan på fastigheten gällande yttre och inre underhåll. Hur ser det faktiska renoveringsunderhållet ut? Plåtarbeten, takarbeten, knacka ner och gjuta om balkonger, avlopps och vattenstammar, fönster. Att bara titta i boksluten säger inte hela sanningen.
Romarna byggde hus som skulle stå för evigt. Hus med betongbjälklag har en väldigt lång livslängd så länge man underhåller huset över tid. På hus byggda med träbjälklag under 1800 talet ser man hur bjälklagen säckar ihop bit för bit. En dag får man kanske gå in och fälla in nya bjälklag eller gjuta dem. Man ser ju fastigheter där bara fasaderna är bevarade, men allt bakom är totalblåst. Inte minst utomlands i gamla stadskärnor. Många tänker nog i termer att fastigheten står för evigt. Men skiver av dem ekonomiskt efter hand.
Limpas
Silver
Äldre BRF är jag lite rädd för av den anledningen. Det är ofta ganska svårt att avgöra om de har kapital nog för nödvändiga renoveringar i närtid och om de långsiktigt sätter av tillräckligt med tanke på husens skick. Nyare BRF känns lite lättare att analysera då renoveringsbehovet kommer vara i det närmaste obefintligt i närtid. Där är det mer lånedelen som står för osäkerheten, samt synen på avskrivningar och om man täcker upp för dessa. Det är ju oerhört många BRF som bygger upp förlust år efter år, även om man klarar kassaflödet. Den biten vet jag inte riktigt hur man ska tänka kring egentligen.
Om man ställer upp ett hypotetiskt scenario där husen är rivningsmässiga i framtiden och ska ersättas av nya. Föreningen har inte tagit in kapital motsvarande avskrivningarna av byggnaderna utan ligger ett stort gäng miljoner back bokföringsmässigt. Vad händer då? Avvecklar man föreningen? River föreningen husen och bygger nya med nya insatser och nya lån? Vad händer med den bokföringsmässiga förlusten? Här tar liksom mina ekonomikunskaper slut
Ofta har föreningar ett antal olika lån med bindningstider på 5-10år som löper ut vid olika år. Det gör att man också får en rätt bra buffert om ränter börja stiga. Det blir alltså inga chockhöjningar ett visst år som det kan bli för en privatperson med ett rörligt lån.
Sen lönar det sig över tid med rörligt vilket jag anser man som privatperson bör ha, men när det är andra som styr ekonomin för många så är det bättre att köra säkra kort av den anledningen.
Ett av grundproblemen, enligt min erfarenhet, är att en brf styrelse inte är tillräckligt insatta i de här frågorna, att de tänker i egen sak och inte på kommande generationer och att det oftast saknas kritiska frågor på föreningsstämman.Äldre BRF är jag lite rädd för av den anledningen. Det är ofta ganska svårt att avgöra om de har kapital nog för nödvändiga renoveringar i närtid och om de långsiktigt sätter av tillräckligt med tanke på husens skick. Nyare BRF känns lite lättare att analysera då renoveringsbehovet kommer vara i det närmaste obefintligt i närtid. Där är det mer lånedelen som står för osäkerheten, samt synen på avskrivningar och om man täcker upp för dessa. Det är ju oerhört många BRF som bygger upp förlust år efter år, även om man klarar kassaflödet. Den biten vet jag inte riktigt hur man ska tänka kring egentligen.
Om man ställer upp ett hypotetiskt scenario där husen är rivningsmässiga i framtiden och ska ersättas av nya. Föreningen har inte tagit in kapital motsvarande avskrivningarna av byggnaderna utan ligger ett stort gäng miljoner back bokföringsmässigt. Vad händer då? Avvecklar man föreningen? River föreningen husen och bygger nya med nya insatser och nya lån? Vad händer med den bokföringsmässiga förlusten? Här tar liksom mina ekonomikunskaper slut
Limpas
Silver
Håller med. Ser dock många föreningar som antingen kör allt rörligt, eller kör bundet uppdelat med rätt korta löptider, såsom 2-3 år. Man köper ju hellre i en förening där man har en del bundet på kanske 5-10 år även om räntan är högre. Då är inte avgiften frisserad vid absolut lägsta räntan, och dessutom finns lite krockkudde om räntan sticker.
Limpas
Silver
Vad säger du som är insatt då?
Hur "borde" man som förening hantera avskrivningar? Är det enda rätta att att ta in kapital och lägga på hög för att få positivt resultat? Blir det inte en massa miljoner som bara ligger i kassan, i väntan på vadå? Renoveringar?Har svårt för tanken på att skriva av en hel byggnad linjärt på 120 år. Känns vettigare att skriva av separata delar. T.ex. att skriva av taket på 30 år. Då vet man att det finns kapital att byta tak för om 30 år, sedan börjar man om med avskrivningar på nya taket. Men verkar som att BRF har något slags undantag från att behöva skriva av på det sättet.
Jag tycker nyckeltal för sparande för framtida underhåll ger en ganska bra fingervisning på hur föreningens finanser mår. Allt under 200kr/kvm skulle jag avstå från eller utgå från att det kommer bli höjningar.Äldre BRF är jag lite rädd för av den anledningen. Det är ofta ganska svårt att avgöra om de har kapital nog för nödvändiga renoveringar i närtid och om de långsiktigt sätter av tillräckligt med tanke på husens skick. Nyare BRF känns lite lättare att analysera då renoveringsbehovet kommer vara i det närmaste obefintligt i närtid. Där är det mer lånedelen som står för osäkerheten, samt synen på avskrivningar och om man täcker upp för dessa. Det är ju oerhört många BRF som bygger upp förlust år efter år, även om man klarar kassaflödet. Den biten vet jag inte riktigt hur man ska tänka kring egentligen.
Om man ställer upp ett hypotetiskt scenario där husen är rivningsmässiga i framtiden och ska ersättas av nya. Föreningen har inte tagit in kapital motsvarande avskrivningarna av byggnaderna utan ligger ett stort gäng miljoner back bokföringsmässigt. Vad händer då? Avvecklar man föreningen? River föreningen husen och bygger nya med nya insatser och nya lån? Vad händer med den bokföringsmässiga förlusten? Här tar liksom mina ekonomikunskaper slut
angående byggnader tänker jag nästan tvärt om att det byggdes med bättre kvalitet förr. Inga enstegstätade fasader osv. Bor en förening från 40-talet. Original fasad och hissar. Hissarna i våra 6 hus har lägre underhållskostnader än de 4 hissar i den nybyggda föreningen jag bodde i tidigare. Fasaderna ser bra mycket finare ut än husen som byggdes i Hammarby Sjöstad för 20 år sen.
Om det lönar sig med rörligt beror ju dock helt på marknadsläget och räntekurvor samt utveckling. Under rätt lång tid har det varit riktigt då räntorna sjunkit, och det har varit en positiv räntekurva (högre långa än korta räntor = dyrare med bundet). Jag skulle inte vara så säker på att det är det bästa nu när det helt klart finns ett scenario där räntorna stiger framöver och vi har mycket låga långa räntor. Om man ser 0 som en botten kan de inte sjunka så mkt mer, men kan definitivt stiga. Men betalar dessutom knappt bort ngt till räntekurvan i dagsläget.
Sedan är ju en bunden ränta lite av en hedge mot bostadspriset. Om räntor stiger lär priserna falla, men du slipper högre ränta. Om räntorna faller lite till får du för visso inte lägre ränta men din bostad fortsätter stiga.
Jag kommer definitivt nu välja en del bundet, för OM räntorna drar iväg med ihållande inflation vill jag inte hamna i kläm, utan ha muskler att nyttja en svagare marknad. Om det inte sker gör det knappast ont att ha en bunden ränta på dryga procenten.
Jag säger definitivt inte att du har fel i din rekommendation, men du tar i princip en vy att räntorna ska falla, vilket jag ändå ser som en riskfylld vy i dagens situation.
Alla brf är tvungna att ha en långsiktig plan för kommande investeringar. Tyvärr är den handlingen inget som brukar tas fram av mäklaren, men frågar du styrelseordförande måste han/hon visa upp den.Vad säger du som är insatt då?
Har svårt för tanken på att skriva av en hel byggnad linjärt på 120 år. Känns vettigare att skriva av separata delar. T.ex. att skriva av taket på 30 år. Då vet man att det finns kapital att byta tak för om 30 år, sedan börjar man om med avskrivningar på nya taket. Men verkar som att BRF har något slags undantag från att behöva skriva av på det sättet.
och lagom tills att hen fått fram det papperet är lägenheten såld i dagens marknad
Limpas
Silver
Ja, det har du nog rätt i. Ser dock extremt få småhus-brf från den tid där man fortfarande byggde bra (här tänker jag typ innan 70-talet). Det finns en del byggda på 90-talet, men det är nog lika dåligt byggt som idag om inte sämre.
Nyckeltal för sparande har jag sett i någon redovisning, men långt ifrån alla. Hur är det definierat egentligen?
Jag ser det som en försäkringsprodukt. Banken kommer tjäna pengar på det, men det kan ju vara något du vill betala för. Precis som att man försäkrar bilen för att slippa betala själv när den där lyktstolpen backar på en så är det en trygghet att du vet vilka räntekostnader du kommer ha. För en brf innebär det väl ett slags filter för räntesvängningar om man har uppdelade bindningstider. Man kommer inte drabbas lika hårt av höjda räntor, men inte heller kunna dra nytta av låga räntor lika bra.
Inte alla banker som erbjuder löptider över 5 år.. har suttit som ekonomiansvarig i vår Brf under ett antal år. Föreningen har ca 4k/kvm i lån så inte allt för stora. Men min devis har varit att sprida risken över 5 år (fördelat på 6 lån). Aldrig mer än 2 lån som ska sättas om under ett år och inte heller ska dessa uppgå till mer än Max 30% av lånen. Skulle något radikalt hända på lånemarknaden så har man 2-3 år innan det har någon större påverkan på ekonomin och då hinner man jobba fram lite scenarion innan man behöver fatta något överilat beslut. Köpte lägenhet i finanskrisen 2007/8 och fick då en rörlig ränta på ca 7%. 3 månader senare var den nere på 4%.
Ja tyvärr, om någon ens frågar efter det. Det är ett dokument som inte ens görs tillgängligt för medlemmarna om ingen frågar efter det. Det är bara styrelsen som vet.och lagom tills att hen fått fram det papperet är lägenheten såld i dagens marknad
Visst är det så. Men jag tycker premien är för hög i förhållande till olycksrisken om man ska fortsätta med försäkringsliknelsen. Tittar man 10-20 år tillbaka har det, förutom vid ett par sällsynta extrema tillfällen, varit en ren förlust med bunden ränta.
@alfgren beskriver min syn på det bra i inlägget under ditt.
Banken räknar ju med att tjäna mer på att binda dig vilket gör att du i princip tror mer på din uppskattning av kommande ränteläge än bankens ekonomer.
Limpas
Silver
Det håller jag nog med om utan att vara särskilt insatt i riskerna. Däremot har det väl funnits rätt attraktiva erbjudanden på bundna räntor då banker sett det som ett sätt att få in kunder. Har dock oftast varit korta löptider, och där är det kanske inte så intressant. Kör själv rörligt, men har idag goda marginaler att hantera rejäla räntehöjningar. Kanske tänker om om det blir ett stort lån på hus så småningom.
Ironiskt nog har jag faktiskt bundna räntor just nu. Säkert på grund av detta. Tror det är 2 eller 3 år. Det var billigare än den rörliga räntan och jag såg inte någon rimlighet i att den rörliga var på väg nedåt.
(Med facit i hand var det rätt)
Rent av felaktigt. Har funnits många tillfällen där man kunnat binda lånen på relativt lång tid och sparat stora pengar. Alla lägen där man lyckas binda innan reporäntan höjs är tillfälle. Jag band tex själv räntor sent 2009 på på 3 år och hade halva räntekostnaderna jämfört med alla som tyckte sig spara genom att ha rörliga räntor. Jag band även räntor 2015 med samma resultat. Sen finns det givetvis flera faktorer som spelar in, jag har i åratal legat på rörliga räntor också.
Såg svaret nu, bekräftar min tes
Förlåt om jag var lite hård i argumentationen ovan.