Välkommen till ett uppdaterat Klocksnack.se
Efter ett digert arbete är nu den största uppdateringen av Klocksnack.se någonsin klar att se dagens ljus.
Forumet kommer nu bli ännu snabbare, mer lättanvänt och framför allt fyllt med nya funktioner.
Vi har skapat en tråd på diskussionsdelen för feedback och tekniska frågeställningar.
Tack för att ni är med och skapar Skandinaviens bästa klockforum!
/Hook & Leben
Jag tror faktiskt att många inte har tänkt på hur en ökad ränta utöver det egna lånet även påverkar månadsavgiften till föreningen (beroende på hur högt föreningen är belånad så klart) vilket kan bli lite av en kalldusch när räntehöjningar slår dubbelt mot boendekostnaden.
Det är inte den biten som är problemet - det är att hela marknaden har drivits av att det tidigare boendet ökat i värde så man har råd med kontantinsatsen till det dyrare. Det är NOLL* människor som tjänar ihop 2-3 miljoner i kontantinsats med tjänsteinkomst som behövs till en tämligen ordinär villa i Stockholm numera.
tänk alla bostäder som håller på att byggas som ännu inte överlämnats till föreningen. Låt sig något som är klart om 7 månader.
Jag har ju sagt det, kanske tidigt i mitt fall att inte rida vågen längre för mer vinst men jag sov lugntSålde lägenheten då det börjar tippa över, när exakt vet jag inte men vill inte sitta i den båten. Just det, köpte båt istället
Fast gör det de? Vilka föreningar räknar så snävt att avgiften höjs bara för att räntan går upp mot 4%
Har du ngt belägg för det? Hur ser din/dina tidigare förening(ar) ut (om du har en)?
Utan att veta (det måste ju finnas statistik på detta….) så gissar jag att de flesta föreningar nyttjat den låga räntan för att undvika de avgiftshöjningar som kanske är brukliga med hänsyn till inflationen. Jag tror många kommer att behöva höja avgiften rejält när räntan går upp i kombination med att driften blir dyrare. I synnerhet yngre föreningar med hög belåning och höga driftskostnader.
Många föreningar har också låst ränta på tex 10 år
Min egen förening har låsta lån på 1, 3 och 5 från 2021 så svårt att se jag drabbas på kort eller medellång sikt. Tidigare föreningar har inte hellre dom höjt avgifterna på annat sätt än den förutbestämda planen. Oavsett om det varit 2000 lgh eller 50st…
Vad gjorde den för resultat förra året?
Ja, resultatet är ju beräknat för förlust
Min poäng var att ingen brf jag bott i sista 20 åren har ändrat avgifterna efter räntorna.
Ingen expert på redovisning, men jag tänker att avskrivningar representerar rimliga framtida kostnader. Tanken med avskrivningar är ju att man ska bygga upp buffert eftersom det sedan kommer stora kostnader, såsom stammar, tak etc etc. Om man har ett 0kassaflöde bygger man ju då inte den bufferten, och om man har ett positivt kassaflöde men mindre än avskrivningarna kommer man göra förlust, och då bygger man mindre buffert än den som man redovisar i avskrivningarna.
Nu har ju räntorna de sista 20 åren gått ner, men det kanske skiljer på stora och små föreningar. Vad har ni för skuldsättning per kvm? Ni ska ju i år binda om 1åringen och det är väl nu ca dubbelt så hög ränta, och väntas bli tredubbelt framåt vintern. Om två år dags för nästa del och om Rix får rätt blir även den tre gånger så dyr. Om ni tex har 7500kr/kvm i skuld (rätt medel tror jag), blir det med 3.5% istället för 1.5% ökad kostnad på 12.5kr/månad/kvm. Så om man har 100kvm stiger kostnaden med 1250kr/månad. Om ni nu gör förslust förstår jag ej hur man ska undvika avgiftshöjning, med annat än att räntorna vänder ned. Är kassaflödet stort nog att täcka en ökad kostnad på 150kr/kvm/år?
Man får också ha i åtanke att räntorna har sjunkit som en sten de senaste 20 åren (med undantag för ett litet hopp 2008) vilket väl är unikt historiskt sett. Förhoppningsvis har man använt denna goda tid till att bygga upp reserver för framtida avskrivningar osv. men frågan är om de flesta föreningar verkligen har gjort det eller om man prioriterat lägre kostnader till förmån för annan konsumtion.
Ingen aning men visst har de haft större marginaler när de lånade till minusränta. Men även med små marginaler är det nog mkt svårt att komma under 3% när reporäntan är 2%?
Min poäng var att avgifterna höjdes verken -08 eller -12. Iaf inte för mig. Så svårt o se dom chockhöjas nu så länge föreningen inte min/maxar.Man får också ha i åtanke att räntorna har sjunkit som en sten de senaste 20 åren (med undantag för ett litet hopp 2008) vilket väl är unikt historiskt sett. Förhoppningsvis har man använt denna goda tid till att bygga upp reserver för framtida avskrivningar osv. men frågan är om de flesta föreningar verkligen har gjort det eller om man prioriterat lägre kostnader till förmån för annan konsumtion.
Nu menar jag inte just dig men vi har en hel generation bostadsköpare som inte känt till annat än sjunkande räntor och ATH-priser så ett trendbrott kan nog komma som en "överraskning" för många.
Ingen aning men visst har de haft större marginaler när de lånade till minusränta. Men även med små marginaler är det nog mkt svårt att komma under 3% när reporäntan är 2%?
Marknaden tror Rix har fel och att den blir högre.
Hur olika föreningar hanterar avskrivningar skiljer sig markant mellan nya, gamla, stora och små. (T.ex en förening kan skriva av byggnader på 30 år, en annan på 100 år, K2/K3 reglverk.
Det beror helt på vilket tidsperspektiv man har för föreningens ekonomi och det är sällan så att avgifterna justeras i realtid men har man under en längre tid gått med underskott eller break even och nu får ökade drifts- och underhållskostnader finns det som ANALOGUE säger inget svart hål att plocka pengarna ur. Oavsett hur bostadspriserna utvecklar sig så kan vi konstatera att nollräntans tider är förbi och har man då en förening som under senare år budgeterat för mer eller mindre +/-0 och framför allt har gjort alldeles för långsiktiga avskrivningar vilket är väldigt vanligt så kan det innebära problem som den genomsnittliga BR-köparen inte förutsett. Kanske inte idag eller ens nästa år men över tid.
Det kan nog variera en hel del. Vi har på korta lån på upp till 1 år haft STIBOR 3M + 0,3%enheter,
Min Brf har majoriteten av lånen till en ränta på endast 0,48 %. 1 års ränta som förfaller i november….så intressant att se vad vi får för erbjudande då.
Fast så är det ju med allt, även underhåll t ex. Därför man försöker hitta ett bra mellanting.
Att man betalar för den förslitning som sker under tiden man bor dvs. framtida underhåll är rimligt och principiellt en annan sak.
Wow måste vara en väldigt stark förening?
