Bostadsbubbla

[HSK]

Ja, lånen blir marginellt dyrare. Men det har väl folk räknat med när de köper dyrare bostäder?

Jag tror faktiskt att många inte har tänkt på hur en ökad ränta utöver det egna lånet även påverkar månadsavgiften till föreningen (beroende på hur högt föreningen är belånad så klart) vilket kan bli lite av en kalldusch när räntehöjningar slår dubbelt mot boendekostnaden.

 

[aLiter]

https://www.sbab.se/download/18.1e6bd4c918184061c583ce/1656844452797/220704_HPI%20för%20juni_prm.pdf

Storstockholm ner 10% sedan toppen och negativt över 12 månader. Går fort detta. Många av de överbelånade som bajsar på sig?

 

[alfgren]

Trött på all domedags journalistik.

”Himlen faller ner”

Ja, lånen blir marginellt dyrare. Men det har väl folk räknat med när de köper dyrare bostäder?

Det är inte den biten som är problemet - det är att hela marknaden har drivits av att det tidigare boendet ökat i värde så man har råd med kontantinsatsen till det dyrare. Det är NOLL* människor som tjänar ihop 2-3 miljoner i kontantinsats med tjänsteinkomst som behövs till en tämligen ordinär villa i Stockholm numera.

* klart det inte är exakt 0 men texten blir bättre så

 

[MaziK]

Jag tror faktiskt att många inte har tänkt på hur en ökad ränta utöver det egna lånet även påverkar månadsavgiften till föreningen (beroende på hur högt föreningen är belånad så klart) vilket kan bli lite av en kalldusch när räntehöjningar slår dubbelt mot boendekostnaden.

tänk alla bostäder som håller på att byggas som ännu inte överlämnats till föreningen. Låt sig något som är klart om 7 månader.
Nu är jag inte säker på hur finanserna görs för föreningen och hur lång tid i förväg som lånet kan tas samt hur stor lånegrad dem har.
Men om man räknat med lånekostnad X satt avgift utifrån detta och sen hinner räntorna sticka innan överlämnandet skett....

Undrar även om föreningar har någon from av amorteringskrav likt för privatpersoner? Kalkylen som man gjorde ganska långt innan första spadtaget vad gäller värdet på evetnuellt tomt/byggnation behöver ej vara den samma när krediten faktiskt skall tas. En god skött förening amorterar väl alltid men jag undrar om det blir en ytterligare ökning jämfört mot initial beräkning som kan slå mot avgiften med.

Kanske är helt ute och cyklar...

 

[erdeljan]

Sålde lägenheten då det börjar tippa över, när exakt vet jag inte men vill inte sitta i den båten. Just det, köpte båt istället

Jag har ju sagt det, kanske tidigt i mitt fall att inte rida vågen längre för mer vinst men jag sov lugnt

 

[ErikGBG]

Jag tror faktiskt att många inte har tänkt på hur en ökad ränta utöver det egna lånet även påverkar månadsavgiften till föreningen (beroende på hur högt föreningen är belånad så klart) vilket kan bli lite av en kalldusch när räntehöjningar slår dubbelt mot boendekostnaden.

Fast gör det de? Vilka föreningar räknar så snävt att avgiften höjs bara för att räntan går upp mot 4%
Tror de allra flesta seriösa föreningar tagit höjd i avgiften för räntehöjningar.

 

[ANALOGUE]

Fast gör det de? Vilka föreningar räknar så snävt att avgiften höjs bara för att räntan går upp mot 4%
Tror de allra flesta seriösa föreningar tagit höjd i avgiften för räntehöjningar.

Har du ngt belägg för det? Hur ser din/dina tidigare förening(ar) ut (om du har en)?

Tycker sällan man ser föreningar som gör betydande vinster. Snarare gör väldigt många förluster är min erfarenhet. Styrelsen är ju medlemmar i föreningen och äger lägenheter där, och har ett incitament att hålla ner avgiften, både för att hålla ner sin och andras kostnad, men också för att höja värdet på sin lgh. Jag skulle snarare tro att väldigt många föreningar inte alls tagit höjd för höjda räntor (eller andra ökade/oplanerade kostnader för den delen).

 

[Harmon Rabb]

Under de åtminstone senaste 15 åren har många föreningar sett till att deras avgifter maximerar värdet på deras bostäder genom att hålla dessa låga oavsett om det är nybildat nybygge, nybildad bostadsrättsförening i ett äldre ombildat bestånd. De allra flesta styrelsemedlemmar i dessa är inga experter när det kommer till att förvalta fastigheter och ekonomi och de har egna agendor i sina styrelseuppdrag som inte har med föreningens bästa att göra alla gånger.

Tror främst äldre föreningar med låg belåning och övrigt ett välskött välskött bestod som kan sova lugnt om natten vad gäller höjda avgifter för ett ta höjd för ett högre ränteläge med högre renovering och underhållskostnader. Om riksbankens prognoser närmaste åren uppfylls.

 

[Tapiren]

Fast gör det de? Vilka föreningar räknar så snävt att avgiften höjs bara för att räntan går upp mot 4%
Tror de allra flesta seriösa föreningar tagit höjd i avgiften för räntehöjningar.

Utan att veta (det måste ju finnas statistik på detta….) så gissar jag att de flesta föreningar nyttjat den låga räntan för att undvika de avgiftshöjningar som kanske är brukliga med hänsyn till inflationen. Jag tror många kommer att behöva höja avgiften rejält när räntan går upp i kombination med att driften blir dyrare. I synnerhet yngre föreningar med hög belåning och höga driftskostnader.

 

[CaptainOats]

Utan att veta (det måste ju finnas statistik på detta….) så gissar jag att de flesta föreningar nyttjat den låga räntan för att undvika de avgiftshöjningar som kanske är brukliga med hänsyn till inflationen. Jag tror många kommer att behöva höja avgiften rejält när räntan går upp i kombination med att driften blir dyrare. I synnerhet yngre föreningar med hög belåning och höga driftskostnader.

Många föreningar har också låst ränta på tex 10 år

 

[ErikGBG]

Har du ngt belägg för det? Hur ser din/dina tidigare förening(ar) ut (om du har en)?

Tycker sällan man ser föreningar som gör betydande vinster. Snarare gör väldigt många förluster är min erfarenhet. Styrelsen är ju medlemmar i föreningen och äger lägenheter där, och har ett incitament att hålla ner avgiften, både för att hålla ner sin och andras kostnad, men också för att höja värdet på sin lgh. Jag skulle snarare tro att väldigt många föreningar inte alls tagit höjd för höjda räntor (eller andra ökade/oplanerade kostnader för den delen).

Min egen förening har låsta lån på 1, 3 och 5 från 2021 så svårt att se jag drabbas på kort eller medellång sikt. Tidigare föreningar har inte hellre dom höjt avgifterna på annat sätt än den förutbestämda planen. Oavsett om det varit 2000 lgh eller 50st…

Min poäng var att seriösa föreningsr inte har incitament att minimera avgifter för att maximera värde. Då är dom inte seriösa…

 

[ANALOGUE]

Min egen förening har låsta lån på 1, 3 och 5 från 2021 så svårt att se jag drabbas på kort eller medellång sikt. Tidigare föreningar har inte hellre dom höjt avgifterna på annat sätt än den förutbestämda planen. Oavsett om det varit 2000 lgh eller 50st…

Min poäng var att seriösa föreningsr inte har incitament att minimera avgifter för att maximera värde. Då är dom inte seriösa…

Vad gjorde den för resultat förra året?

 

[Hoarz]

Vad gjorde den för resultat förra året?

Fast hur intressant är resultatet när det kommer till brfer? Min förening gör förlust varje år. Kassaflödet är positivt. Men enligt avskrivningarna ska huset bara stå 30 år till. Vilket är föga troligt.

 

[Marshall]

Det är mer intressant att ta årets resultat, lägga tillbaka avskrivningar och planerat underhåll för att sedan dela på (BOA + LOA). Blir talet över 250 kr/kvm så har föreningen helt ok förutsättningar att klara av diverse kostnadsökningar.

 

[ErikGBG]

Fast hur intressant är resultatet när det kommer till brfer? Min förening gör förlust varje år. Kassaflödet är positivt. Men enligt avskrivningarna ska huset bara stå 30 år till. Vilket är föga troligt.

Ja, resultatet är ju beräknat för förlust

 

[ErikGBG]

Vad gjorde den för resultat förra året?

Min poäng var att ingen brf jag bott i sista 20 åren har ändrat avgifterna efter räntorna.
Kanske sker nu för första gången, vi får se. Är tveksam till det bara.

Disclaimer; jag har mestadels bott i föreningar som skötts av proffs som sbh, hsb eller stor förening med heltidsanställd personal.
Kanske är skillnad för små föreningar med handelsstudenter i styrelsen som vill kapa hörn och min/maxa

 

[ANALOGUE]

Fast hur intressant är resultatet när det kommer till brfer? Min förening gör förlust varje år. Kassaflödet är positivt. Men enligt avskrivningarna ska huset bara stå 30 år till. Vilket är föga troligt.

Ingen expert på redovisning, men jag tänker att avskrivningar representerar rimliga framtida kostnader. Tanken med avskrivningar är ju att man ska bygga upp buffert eftersom det sedan kommer stora kostnader, såsom stammar, tak etc etc. Om man har ett 0kassaflöde bygger man ju då inte den bufferten, och om man har ett positivt kassaflöde men mindre än avskrivningarna kommer man göra förlust, och då bygger man mindre buffert än den som man redovisar i avskrivningarna.

Min poäng var att ingen brf jag bott i sista 20 åren har ändrat avgifterna efter räntorna.
Kanske sker nu för första gången, vi får se. Är tveksam till det bara.

Disclaimer; jag har mestadels bott i föreningar som skötts av proffs som sbh, hsb eller stor förening med heltidsanställd personal.
Kanske är skillnad för små föreningar med handelsstudenter i styrelsen som vill kapa hörn och min/maxa

Nu har ju räntorna de sista 20 åren gått ner, men det kanske skiljer på stora och små föreningar. Vad har ni för skuldsättning per kvm? Ni ska ju i år binda om 1åringen och det är väl nu ca dubbelt så hög ränta, och väntas bli tredubbelt framåt vintern. Om två år dags för nästa del och om Rix får rätt blir även den tre gånger så dyr. Om ni tex har 7500kr/kvm i skuld (rätt medel tror jag), blir det med 3.5% istället för 1.5% ökad kostnad på 12.5kr/månad/kvm. Så om man har 100kvm stiger kostnaden med 1250kr/månad. Om ni nu gör förslust förstår jag ej hur man ska undvika avgiftshöjning, med annat än att räntorna vänder ned. Är kassaflödet stort nog att täcka en ökad kostnad på 150kr/kvm/år?

Edit. 3.5% är inget ”bear case”

 

[ChazzReinhold]

Ingen expert på redovisning, men jag tänker att avskrivningar representerar rimliga framtida kostnader. Tanken med avskrivningar är ju att man ska bygga upp buffert eftersom det sedan kommer stora kostnader, såsom stammar, tak etc etc. Om man har ett 0kassaflöde bygger man ju då inte den bufferten, och om man har ett positivt kassaflöde men mindre än avskrivningarna kommer man göra förlust, och då bygger man mindre buffert än den som man redovisar i avskrivningarna.
Nu har ju räntorna de sista 20 åren gått ner, men det kanske skiljer på stora och små föreningar. Vad har ni för skuldsättning per kvm? Ni ska ju i år binda om 1åringen och det är väl nu ca dubbelt så hög ränta, och väntas bli tredubbelt framåt vintern. Om två år dags för nästa del och om Rix får rätt blir även den tre gånger så dyr. Om ni tex har 7500kr/kvm i skuld (rätt medel tror jag), blir det med 3.5% istället för 1.5% ökad kostnad på 12.5kr/månad/kvm. Så om man har 100kvm stiger kostnaden med 1250kr/månad. Om ni nu gör förslust förstår jag ej hur man ska undvika avgiftshöjning, med annat än att räntorna vänder ned. Är kassaflödet stort nog att täcka en ökad kostnad på 150kr/kvm/år?

Edit. 3.5% är inget ”bear case”

Skulle vara intressant att förstå hur mycket rabatt en generell brf får. Verkar som att bankerna är mer generösa med rabatten ju högre räntan är. Jag fick 1% rabatt utan större argumentation och när ränta var låg fick jag Max 0.6.

 

[HSK]

Min poäng var att ingen brf jag bott i sista 20 åren har ändrat avgifterna efter räntorna.
Kanske sker nu för första gången, vi får se. Är tveksam till det bara.

Disclaimer; jag har mestadels bott i föreningar som skötts av proffs som sbh, hsb eller stor förening med heltidsanställd personal.
Kanske är skillnad för små föreningar med handelsstudenter i styrelsen som vill kapa hörn och min/maxa

Man får också ha i åtanke att räntorna har sjunkit som en sten de senaste 20 åren (med undantag för ett litet hopp 2008) vilket väl är unikt historiskt sett. Förhoppningsvis har man använt denna goda tid till att bygga upp reserver för framtida avskrivningar osv. men frågan är om de flesta föreningar verkligen har gjort det eller om man prioriterat lägre kostnader till förmån för annan konsumtion.

Nu menar jag inte just dig men vi har en hel generation bostadsköpare som inte känt till annat än sjunkande räntor och ATH-priser så ett trendbrott kan nog komma som en "överraskning" för många.

 

[ANALOGUE]

Skulle vara intressant att förstå hur mycket rabatt en generell brf får. Verkar som att bankerna är mer generösa med rabatten ju högre räntan är. Jag fick 1% rabatt utan större argumentation och när ränta var låg fick jag Max 0.6.

Ingen aning men visst har de haft större marginaler när de lånade till minusränta. Men även med små marginaler är det nog mkt svårt att komma under 3% när reporäntan är 2%?

Marknaden tror Rix har fel och att den blir högre.

 

[ErikGBG]

Man får också ha i åtanke att räntorna har sjunkit som en sten de senaste 20 åren (med undantag för ett litet hopp 2008) vilket väl är unikt historiskt sett. Förhoppningsvis har man använt denna goda tid till att bygga upp reserver för framtida avskrivningar osv. men frågan är om de flesta föreningar verkligen har gjort det eller om man prioriterat lägre kostnader till förmån för annan konsumtion.

Nu menar jag inte just dig men vi har en hel generation bostadsköpare som inte känt till annat än sjunkande räntor och ATH-priser så ett trendbrott kan nog komma som en "överraskning" för många.

Min poäng var att avgifterna höjdes verken -08 eller -12. Iaf inte för mig. Så svårt o se dom chockhöjas nu så länge föreningen inte min/maxar.
Antog alla föreningar, eller iaf de flesta, hade ett sunt långsiktighetstänk

 

[ChazzReinhold]

Ingen aning men visst har de haft större marginaler när de lånade till minusränta. Men även med små marginaler är det nog mkt svårt att komma under 3% när reporäntan är 2%?

Marknaden tror Rix har fel och att den blir högre.

Precis. 3% ska man nog hoppas på.

 

[Marshall]

Ingen expert på redovisning, men jag tänker att avskrivningar representerar rimliga framtida kostnader. Tanken med avskrivningar är ju att man ska bygga upp buffert eftersom det sedan kommer stora kostnader, såsom stammar, tak etc etc. Om man har ett 0kassaflöde bygger man ju då inte den bufferten, och om man har ett positivt kassaflöde men mindre än avskrivningarna kommer man göra förlust, och då bygger man mindre buffert än den som man redovisar i avskrivningarna.
Nu har ju räntorna de sista 20 åren gått ner, men det kanske skiljer på stora och små föreningar. Vad har ni för skuldsättning per kvm? Ni ska ju i år binda om 1åringen och det är väl nu ca dubbelt så hög ränta, och väntas bli tredubbelt framåt vintern. Om två år dags för nästa del och om Rix får rätt blir även den tre gånger så dyr. Om ni tex har 7500kr/kvm i skuld (rätt medel tror jag), blir det med 3.5% istället för 1.5% ökad kostnad på 12.5kr/månad/kvm. Så om man har 100kvm stiger kostnaden med 1250kr/månad. Om ni nu gör förslust förstår jag ej hur man ska undvika avgiftshöjning, med annat än att räntorna vänder ned. Är kassaflödet stort nog att täcka en ökad kostnad på 150kr/kvm/år?

Edit. 3.5% är inget ”bear case”

Hur olika föreningar hanterar avskrivningar skiljer sig markant mellan nya, gamla, stora och små. (T.ex en förening kan skriva av byggnader på 30 år, en annan på 100 år, K2/K3 reglverk.

Årets resultat beror även på hur mycket planerat underhåll man gjort under året och vad man avsätter för på lång sikt, så årets resultat kan va missvisande pga dålig underhållsplan eller att det bara slumpar sig att man ett år inte har några större underhåll.

Jag förespråkar som jag skrev ovan att man tar årets resultat, lägga tillbaka avskrivningar och planerat underhåll för att sedan dela på (BOA + LOA). Blir talet över 250 kr/kvm så har föreningen helt ok förutsättningar att klara av diverse kostnadsökningar.

Sen brukar jag tänka rent generellt som så när folk undrar om t.ex vad innebär en höjning av tomträttsavgäld eller räntor att som i föreningen där jag bor så betalar vi 500tkr i räntor årligen och vi har 13000tkr i intäkter årligen. Ökar räntorna med 100% så skulle det innebära 3,8% i avgiftshöjning om man inte har några marginaler alls. (Utöver det har vi lånen sprida över olika löptider för att sprida riskerna), prissäkrad uppvärmning fram till 2023/2024. Nyckeltalet jag nämner ovan har vi en bit över 300kr/kvm och dubblerad ränta skulle reducera det med ca 10%, vilket indikerar att vi kommer klara oss med små avgiftshöjningar framöver.

 

[HSK]

Min poäng var att avgifterna höjdes verken -08 eller -12. Iaf inte för mig. Så svårt o se dom chockhöjas nu så länge föreningen inte min/maxar.
Antog alla föreningar, eller iaf de flesta, hade ett sunt långsiktighetstänk

Det beror helt på vilket tidsperspektiv man har för föreningens ekonomi och det är sällan så att avgifterna justeras i realtid men har man under en längre tid gått med underskott eller break even och nu får ökade drifts- och underhållskostnader finns det som ANALOGUE säger inget svart hål att plocka pengarna ur. Oavsett hur bostadspriserna utvecklar sig så kan vi konstatera att nollräntans tider är förbi och har man då en förening som under senare år budgeterat för mer eller mindre +/-0 och framför allt har gjort alldeles för långsiktiga avskrivningar vilket är väldigt vanligt så kan det innebära problem som den genomsnittliga BR-köparen inte förutsett. Kanske inte idag eller ens nästa år men över tid.

Givetvis finns det många välskötta föreningar med god ekonomi men det finns samtidigt många som inte är fullt så seriösa och det är kanske inte så konstigt när man i många fall har en styrelse som består av människor som helt saknar erfarenhet och som sagt drivs av egna intressen snarare än vad som är bäst för föreningen ur ett längre perspektiv.

 

[POO]

Är det inte rimligt att de som bor i en lägenhet får betala för räntorna under boendetiden?
Bygga reserver för framtida räntehöjningar innebär att man betalar avgift idag för framtida räntehöjningar när man själv kanske inte ens bor i lägenheten.
Då får man potentiellt betala räntor två gånger. 1. högre avgift idag för framtida räntor 2. lägre värde på lägenheten pga. ränteuppgång.

 

[Marshall]

Skulle vara intressant att förstå hur mycket rabatt en generell brf får. Verkar som att bankerna är mer generösa med rabatten ju högre räntan är. Jag fick 1% rabatt utan större argumentation och när ränta var låg fick jag Max 0.6.

Det kan nog variera en hel del. Vi har på korta lån på upp till 1 år haft STIBOR 3M + 0,3%enheter,

 

[Criss Cross]

Skulle vara intressant att förstå hur mycket rabatt en generell brf får. Verkar som att bankerna är mer generösa med rabatten ju högre räntan är. Jag fick 1% rabatt utan större argumentation och när ränta var låg fick jag Max 0.6.

Min Brf har majoriteten av lånen till en ränta på endast 0,48 %. 1 års ränta som förfaller i november….så intressant att se vad vi får för erbjudande då.

 

[ErikGBG]

Är det inte rimligt att de som bor i en lägenhet får betala för räntorna under boendetiden?
Bygga reserver för framtida räntehöjningar innebär att man betalar avgift idag för framtida räntehöjningar när man själv kanske inte ens bor i lägenheten.
Då får man potentiellt betala räntor två gånger. 1. högre avgift idag för framtida räntor 2. lägre värde på lägenheten pga. ränteuppgång.

Fast så är det ju med allt, även underhåll t ex. Därför man försöker hitta ett bra mellanting.
Jag bor i ett helt nybyggd hus, gvs betalar jag för framtida underhåll i min avgift fast jag aldrig kommer ta del av dom.
Och på samma sätt har jag bott i förening där det gjort omfattande renovering ganska direkt efter jag flyttat in utan avgifthöjning.

 

[POO]

Fast så är det ju med allt, även underhåll t ex. Därför man försöker hitta ett bra mellanting.
Jag bor i ett helt nybyggd hus, gvs betalar jag för framtida underhåll i min avgift fast jag aldrig kommer ta del av dom.
Och på samma sätt har jag bott i förening där det gjort omfattande renovering ganska direkt efter jag flyttat in utan avgifthöjning.

Att man betalar för den förslitning som sker under tiden man bor dvs. framtida underhåll är rimligt och principiellt en annan sak.

 

[ANALOGUE]

Min Brf har majoriteten av lånen till en ränta på endast 0,48 %. 1 års ränta som förfaller i november….så intressant att se vad vi får för erbjudande då.

Wow måste vara en väldigt stark förening?